怎样衡量住房质量高低的标准？

张健

搜房博客编辑今天中午号召写命题作文“明日之家”，我们该如何建造？“

我只有积极响应！我想一定有很多高手写出许多好文，今天我写“怎样衡量住房质量高低的标准？“

以下再看一下我国部分省市一些情况。

上海市 – 到2004年底上海居民家庭住房的建筑类型属于单元房、单栋配套房的占84％。居住在有社区物业管理的家庭占62.2%，使用空调或电暖设备取暖的家庭达78.4%，拥有整体浴室或淋浴/浴缸的家庭达82.8% ，使用坐式抽水马桶的家庭达84.8 %，用管道煤气或液化石油气的家庭达99.5 %。

江苏省 - 八成多住户厅厨卫俱全。2005年城镇居民家庭有83.3％的户住上了客厅、厨房、卫生间一应俱全的单元式楼房，比2000年提高了13.5个百分点。住房内有洗澡设施户达77.2％，有独立使用抽水式卫生间户达89.4％，有空调和取暖设备户达72.2％，使用管道和液化气户达97.1％，使用自来水户达99.4％。

杭州市 – 到2006年中，市区房屋总体情况良好，房屋质量较以前有了较大提高，处于完好或基本完好状态的住房比例为93.7%，成套率91.2%。其中，杭州老市区（不含萧山、余杭）处于完好或基本完好状态的住房比例为94.5%，成套率90.67%。

最近几年建设部有关领导也多次表示，全面建设小康社会，人民群众安居乐业是关键，中国正努力走具有中国特色的住房建设和消费模式，从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑；中国已进入多数家庭通过市场购买和租赁来解决住房问题的发展阶段，制定和实施住房建设规划，要充分考虑中低收入家庭的居住生活成本。

2004年上半年建设部政策研究中心“全面建设小康社会居住目标研究”课题组对衡量居住水平的指标进行了系统研究，提出了到2020年全面小康社会时衡量居住目标的指标体系和评价方法。全面小康社会居住目标指标体系包括住宅数量、质量与品质、配套设施、环境与服务、消费支出等5个方面21项指标。

全面小康社会居住总体目标：到2020年，居住数量与质量全面提高，彻底解决建筑质量通病，居住区规划布局合理、文化特色突出，配套设施齐全、现代，居住条件舒适、方便、安全，居住区内外环境清洁、优美、安静，住区服务质量优异，社区公共服务便利，实现以人为本、充分满足发展需要的小康居住目标。其中包括城镇人均住房建筑面积35平方米、城镇最低收入家庭人均住房建筑面积大于20平方米、城市供水普及率95％、城镇用气普及率85％、城镇污水处理率75％、居住消费支出比率25%等。在人均住房建筑面积方面，英国是37平方米、德国是36平方米、新加坡是33平方米，美国和澳大利亚等发达国家的人均住宅面积已达到50平方米以上。

以下我们对北欧的芬兰住房的质量的多个方面的作些了解，并从中看出发达国家衡量住房的质量标准。

根据芬兰环境部有关资料,芬兰住房总体上都是新的或近来造的（以西方发达国家的标准，使用了30年的房产常常也作为近来造的，与我们的次新房概念完全不同，试想许多上海市中心的许多老洋房使用了70-80年经过翻新后质量还是很好，这方面本文不作更多讨论），建筑质量好周边生活配套是一般的要求，住房自有率55%左右。所有的住宅有管道水系统，96%住宅有热水系统， 96%住宅有厕所卫生设备，绝大多数住宅使用污水排放系统，93%的住宅有热暖供应设施（由于建筑设计有隔热效果，所以住宅对能源的消耗量还是要小于许多南方国家）。

在2003年，芬兰的人均住房建筑面积36平方米（或1.7个房间），大约44%的住宅是一房或二房单元，大约42%的住宅是三房或四房单元。到2004年底，芬兰的平均每户家庭人口为2.14，72%的家庭仅有1-2人，由于平均家庭人数在下降，但家庭数量在增加，所以小面积住宅很受市场欢迎且其租赁失常活跃。芬兰的使用少于人均可支配收入的17%用于住房开支，但年青人或单亲家庭会使用人均可支配收入的25-27%用于住房开支。

从以上这些数据信息中可以发现，尽管我国人民居住水平提高很快，但与西方发达国家比还存在较多和较大差距，许多方面值得我们研究和学习。

即使到2020年我们达到了预期目标，其中人均住房建筑面积将达到和接近许多西方国家目前的水平，但总体住宅品质方面与部分许多西方国家目前的水平仍有差距。

比如芬兰大约44%的住宅是一房或二房单元，而我国建设部规定自2006年6月1日起，新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。虽然有些不同的意见，如西方国家的房型面积是由市场决定的，但这政策总体上是符合市场趋势的且能使更多人或家庭买得起房。由于影响住房自有率的因素包括投资渠道多少、退休金计划安排和家庭组合比例变化等，而以下我们仅就我国家庭组合比例变化对住房自有率的影响作些分析。