不妨看淡年底政策变化

不妨看淡年底政策变化

2009年度的中国楼市，正在接近尾声，去年10月之后出台的优惠政策会否延续，成为当前业界、甚至是全社会关注的焦点。回顾今年楼市，大家的兴趣点不断换频道。一季度争议的是市场复苏是否只是“小阳春”，二季度讨论是市场反弹还能走多远，三季度地王们赚足了眼球，四季度围着政策猜猜猜。

与股市相似，影响房地产市场的因素可分为四种：宏观面、基本面、资金面、政策面。宏观面包括经济增长、城市化、工业化、人口结构等，大家经常听到的我国楼市长期向好，就源于宏观面的强力支撑；基本面指土地供应、需求结构、供求关系等；资金面三季度坊间讨论的较多，与供币供应、贷款规模有关；政策面近期成为媒体炒作的热点。

人们喜欢称我国楼市为“政策市”，事实上确实如此，形成这样的局面是有原因的。一是政府在管理经济方面，依然受计划经济时代的后遗症影响，动辄想抡出行政大棒，甚至直接限制商品房价格；二是住房天然具有商品和公共产品的双重属性，政府既想大力发展住宅市场经济，又不得不做好住房保障，客观上需要多些政策干预，协调二者关系。三是我国经济和房地产业发展存在巨大的区域差异，中央政策和地方政策并行，增加了政策的多样性和复杂性。

从市场角度看，政策好像不足为惧。2003年至2008年上半年，我国一直实行紧缩型的房地产调控，其中又把稳定房价列为重要目标之一。结果如何，有目共睹。一路调控，房价一路上涨。2008年四季度和今年初确实有些城市的有些楼盘曾经降价，70个城市房价指数也确实在部分月份出现过同比和环比下跌，然而时间极短，跌幅极小。况且，之所以出现短暂的下跌，主要拜全球经济危机所赐，而非我国的调控政策。

可有时政策又挺管用。去年10月央行和财政部出台救市政策，通过降低房贷利率和首付比重，以及减免税收刺激市场。效果相当不错。去年11-12月很多城市房屋成交量就开始反弹，春节过后，更是激发一轮超级大逆转，全国楼市半年内即由“冬至”转入“夏天”。如此比较，则会发现，政策想要为市场降温，尤其是抑制房价，是件很难的事儿；而想把市场从低迷中拉出来，好像也挺容易，甚至一不小心就让市场发烧，如今不得不考虑是否又该降温了。

上述种种现象，其实反映了两点。一是房地产市场太复杂，想要通过政策调节，使之长时间保持在一个合理的温度、健康的形态，是不可能完成的任务。二是我国政府调控房地产市场的水平还很“菜”，当然有时中央出台的政策并不赖，可地方政府或某些部门（尤其是商业银行）不愿落实，楞是没办法。

那么，年底政策将会做何调整。答案其实并不复杂，中央相关政策一定会调整，去年国家救楼市，既是为了经济保增长，又不想楼市沉湎于低迷；而现在“保八”无忧，目标初步达到，况且楼市繁荣程度远超政策制定者当实的预料，房价又涨得一蹋糊涂，政策当然应该适当“收兵”。尤其是二套房贷政策和营业税减免政策，这二条是“131号文”中标注了截止时间的。而地方政府出台的乱七八糟的诸多优惠政策，我不认为他们乐于收回，其中大部分都会延续，哪个地方政府不希望房地产业为区域GDP多做些贡献？

既然政策不会做大的调整，也就难以对市场产生本质性的影响，当然多多少少难免会受到影响。比如眼下部分购房者惊慌失措的去买房，政策可能要改变的心理预期会显著影响楼市。而过了年底的时间节点，市场就会恢复到原有的运行轨迹。今年市场反弹过高，明年回调一些正常且合理，在纯商品住宅市场，市场的话语权更大些。是该看淡政策的时候了。