调控房价的当务之急在于修宪

时近年底，坊间关于商业银行取消房贷优惠的传言再度风起。一时间，又有众多潜在刚需在诚惶诚恐中被提前释放出来，成为中国楼市新一代的被房奴。

取消房贷优惠，无疑又是本轮楼市调控中蹦出的一颗毒丸。一些人为避免因房地产交易优惠政策“退出”，集中入市试图抢搭优惠政策的末班车。而更多的潜在刚需，在集中入市后房价再度上扬预期的压力下，提前放量纷纷跟进，诱发房价真实上涨。而刚需放量给投资者创造了更多空间，为了追求高额投资回报利润和规避通胀的压力，投资者和富豪也会随后跟进。由此刚需人群和投资客、穷人和富人的奇怪组合联手推动房价，成了中国楼市独特之风景。

其实，这样的毒丸新政在本轮调控中比比皆是。不知道是政策的制定者不懂经济学，还是不懂逻辑学，亦或是压根不懂人性。在制定新政时，总是把民众（包括刚需、投资者、开发商）想象成乌托邦里的居民，每个人被纯粹理性所左右，对于商品（或者说房产）自觉做到按需索取。

而现实是，一件商品只要具备投资属性，而其回报又大于投入（时间、人力、资金），不管这件商品价格高到什么程度，一定会有投资者跟进，这件商品的价格也会不断上涨。这是经济学的定律，是就连英美这样老牌市场经济国家也无法打破的铁律。

房地产相比单纯的投资品，情况更为复杂，每一个人无论自愿与否，都将被迫入市，而在卖方市场下，任何试图通过加息、加税或取消优惠政策等变相涨价抑制投机的做法，其结果必然是事与愿违、南辕北辙，这些新政最终伤害的永远都是制定者们口口声声说要保护的人群。

对于如何调控房价，降低投资比率，抑制房价过快上涨，众多专家早已开出良方，比如增加市场供给、调节产业结构等等。其中，最有效的要属对征收物业持有税，即通常所说的物业税。政府完全可以通过对自有住房免税，其后业主每增加一套物业就征收多少比例的物业税，其征收额随业主持有量增长而增长，甚至几何级倍数增长来降低或调控楼市投资比例。至于低首付和房贷优惠，不妨长期留给民众，让更多的潜在刚需早日实现居者有其屋的梦想。

这么好的政策为何迟迟无法落地，究其原因，除了物业税开征不符合地方政府的短期利益而在推行中倍受阻力（比较文明的地方政府就算不敢公开阻挠，但至少也不会积极推行），最根本的原因还在于土地国有化的宪法规定。物业税的征收必须建立的土地私有的基础上，因此调控楼市的当务之急不是出台各类惠而不实的行政，而是修改宪法。