供求是房价趋势的主导力量

张健 

2002年以来，有关房价现状和趋势的争论持续不断，言论方面不但牵涉到动物，近几个月连长辈的行为也成为很大关注点。

事实上，影响房价的因素确实很多，中短期来看，其中政府的政策作用和影响最大，而这些因素的最终的影响结果及表现之一就是房产的供应和需求情况；同时房产的供应和需求力量的相互作用，对房价的变动起着首要的主导作用, 但是房产价格的供需同一般商品相比还有其特殊的地方：

Ø         房产是种特征性非常强的商品，房产的价格，不仅仅取决于人们对房产的需求，还取决于这所房产能够给住户带来使用的质量和功能。因此房价的变动也受房产本身质量和功能变动的影响。

Ø         房产不仅仅是消费品，也是投资品。因此，对房产的需求分为消费需求和投资需求，两者需求类型有一定区别。

Ø         每年新增房产的数量只是占全部房产市场总量的很小一部分,供应变化相对其他许多商品较迟缓(从买地到销售一般需要2-3年时间)。因此，从短期来看，房产的价格更多地是取决于需求数量而不是供给数量。

一般来说，房产的需求越大则房产的价格越高，而房产的供给越大则房产的价格越低。譬如，2001年开始，许多房地产投资专家就普遍对北京、上海和杭州等地由于房产的过度开发导致的房产供给量过大所产生的房产价格下跌风险表示了关注，但2002-2007年和2009年的需求旺盛，这些地区的房价反而一路上升。如果供应量很紧，房价就会急速上升，这对房地产市场来说不是好事，但只有稳定的上涨才是健康的。如果房价大幅持续上涨，而居民的收入跟不上，市场就会出问题。

事实上，市场的供应量适度多于需求量，这样才能在房地产开发商之间形成适度的竞争氛围，对于房价稳定是有正面意义的。总体来看，由于供应往往受到需求的显著的影响，因此，需求因素比供给因素能够更多地影响房产价格变动。而今年（2009年）全国许多地区出现的房价大升的情况与需求旺盛但供应不足有直接关系。

北大纵横 张健: 资深房地产投融资和战略专家，北大纵横管理咨询集团合伙人；全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家、多所著名大学MBA和房地产总裁班客座教授。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，20多年从业经验。为许多著名房地产企业和高校提供咨询、培训和授课，著有《房地产投资》和《房地产融资》等六部房地产专著。