谁是[大虹桥]的直接受益者?

冯晓东<<台商>><<昆山台商>>金秋特刊专题文章:

谁是[大虹桥]的直接受益者?(1)

---论上海虹桥开发枢纽的“长三角经济一体化效应”

及“上海昆山同城效应”

[大虹桥]综合开发枢纽区域房地产市场评估

作者:冯晓东 

全国房地产经理人联盟常务理事上海副秘书长

中国管理科学研究院人文科学研究所知名专家

长三角知名经济技术开发区招商引资特别顾问

中国国际交流出版社顾问编委、知名财经地产评论人

(冯晓东与国台办经济局局长 徐莽)

作者引言:

十年上海，一个虹桥。十年虹桥繁荣，历来商家必争之地。从20年前的第一块土地批租迄今，大踏步拓展，使得上海倍添属于自己的活力源泉，其最具成熟气质典范，莫过虹桥;再也找不到一个地方，象虹桥这样，将不凡的职场，时髦的生活，高淌的家居，结合得如此完美;也再也找不到一个地方，象虹桥这样，将公园、花园、家园揉合得如此灵韵。回顾虹桥，始终领导着海派文化之时尚潮流，无论是其创造的投资机会，还是其开创的休闲娱乐新模式，虹桥对上海商圈的发展、继承和超越是无限的，虹桥对海派文化的延伸和发扬是无可比拟的。

如今，在大虹桥，我们与世界一起看上海。十年虹桥，孕育世纪名宅;虹桥的天地里到处是国际风情;虹桥的开发区里，到处是上海最具有国际成份的高尚生活地带。近期，随着“大虹桥”的基础设施建设，随着“大虹桥”的CBD涌动国际化商务抢驻热潮，随着富商投资的亚洲最大购物中心，随着吴中路虹莘路大型国际会展中心、上海地铁10号线、虹桥综合交通枢纽工程、虹桥国际机场扩建工程、虹莘路上海地铁博物馆、上海世博相关工程及道路等的建设与完善，大上海城市建设改造项目落实开展，一个环境优美、设施齐全、功能优越的大虹桥国际商务特区逐渐在我们眼前清晰起来。

谁是[大虹桥]的直接受益者?

那么，究竟谁是[大虹桥]的直接受益者? 占据大虹桥中心位置，上海虹桥开发枢纽的“长三角经济一体化效应”及“上海昆山同城效应”显得呼之欲出。特别是近期上海虹桥国际商务特区与昆山花桥国际商务城的同时横空出世，已经让城市与城市之间的良性竞争懂得“站在巨人的肩膀上”，利用上海大都市的独特优势，做起了上海的大虹桥办公室。

[大虹桥]综合开发枢纽区域房地产市场评估 

众所周知,为构建世界级国际大都市发展框架,上海需要在市域甚至更大的范围内思考,未来上海大都市区功能布局,在空间战略上形成"多心多核"的发展格局,本着服务全国,服务长江流域,服务长三角的原则,上海将在对外交通设施,资源,功能服务等诸方面起到核心城市的辐射作用。设置综合枢纽,可以为客流出行提供多种交通方式灵活的选择,以适应不同的出行要求。长江三角洲以外的客流可以选择高速列车,也可以选择飞机;长江三角洲范围的客流可以选择城际列车,也可以选择高速巴士，多样灵活的交通方式为客流的集散提供更多的便利。

虹桥综合交通枢纽的核心是集机场,磁浮,铁路,地铁,出租,公交等一系列交通工具的综合性交通枢纽,核心区外为枢纽开发区，不含机场用地。虹桥综合交通枢纽将服务远距离的航空,高速列车,服务长三角中等距离的城际列车,长途巴士,以及城市轨道交通,公共交通等综合设置,有机衔接,充分满足不同服务范围出行在不同交通方式之间的换乘需求。

虹桥综合交通枢纽规划范围东起外环线A20,西至现状铁路外环线,北起北翟路,南至沪青平高速公路,规划用地约26.26km2。除虹桥机场西区扩建工程外,本次枢纽建设用地主要集中在北翟路以南,辅快(华翔路)以东,A9沪青平高速公路以北以及七莘路以西的范围内。今年年底主体工程全面开工, 2010年世博会期间相继投入使用"的工程建设总目标,为保证枢纽地区建设工作的顺利开展,根据地块滚动开发,首先满足枢纽交通功能的前提条件,枢纽内的市政道路及配套工程,快速集散系统,核心区建筑,水系整治等工程将率先开工建设，枢纽建设带动周边房地产板块成长。"

由此可见，虹桥枢纽中心的建设，将会带动周边区域的发展，如北部的长征板块，其定位为中环商务区，区域内的商办类物业将会受到其带动和影响，如板块内的综合体“金沙商务广场”，其宜商宜住的特性将会受到更多的关注。南部的七宝板块，作为外环外目前最为成熟的板块，其北部靠近虹桥枢纽区域目前房地产开发还是相对比较晚，作为虹桥枢纽区周边最主要的生活居住区域，因此该区域后期的潜力较大。如果说人民广场是上海的城市中心，那么虹桥枢纽以后就将成为整个上海的中心。上海经济发展的“龙头”将再次转向以长宁虹桥、天山为中心的西部地区。近年来，上海启动了虹桥枢纽这个史上最为庞大的交通工程，同时大虹桥区域也启动了比恒隆广场还要高端的诸如LV大厦的建设，引进了比久光百货更为高档的高岛屋百货，还建设了全国最顶级的商业步行街黄金城道。如此之大规模的建设和顶尖商业的引进，完全有超越南京西路和新天地之势。

无可厚非，虹桥交通枢纽利好沪西房地产板块。规划面积达26平方公里的虹桥交通枢纽的建成将使周边区域的房产与土地价值都得到相应的提升。而机场、铁路、轨道交通和高速巴士所构成的集中交通方式，也势必使得该区域成为了真正意义上的上海西大门与对外交通重镇。而历来房地产价值的体现，与交通的便捷性始终又是相辅相成的。至少，从规划而言，华漕与徐泾板块具有可见的快速升值空间，特别对于华漕而言尤其如此。同时，基于项目庞大的体量与功能性，整个长宁区都将由此受益。可以这样说，随着虹桥交通枢纽的建成，长宁区无论从商业还是住宅市场，都将面临一次新的升级。

当然，周边板块价值潜力巨大。枢纽站一旦建成，由于集多种交通枢纽站于一体，来自四方八方或将去到五湖四海的人群都将聚集于此，所以该区域的商务、商业价值明显，这也会使得住宅价格也随行就市。轨道交通是枢纽站组成的一部分，建成后枢纽站将主要包含2、5号线两条轨道交通线路，枢纽站的建成必然也会需要大量的商业配套，这对周边的住宅市场也是有直接利好的，对房价也起到推动作用。

总之，无论是直接的还是间接的，对于虹桥交通枢纽站辐射板块而言，目前的住宅价格还未完全被发掘，随着虹桥枢纽站的建成，其价值必然会有所上扬，目前属于极具升值潜力的板块。

【大虹桥】的昆山机遇：放大上海昆山的同城效应

“昆沪同城生活”从概念变为现实，使得上海客户置业昆山也同样呈现出自住、投资、养老度假三大热点。

比如昆山利用毗邻上海的独特优势，做起了上海的“办公室”,在上海轻轨的延伸过程中，昆山即将迎来真正的“同城效应”。

比如我在周四参观昆山人民政府重点支持的项目--联邦国际(昆山)现代产业服务(总部)园,城南CBD,让我们参观一行见证一个城市兴起的宏伟蓝图。据悉，台湾连锁产业投资发展总部入户联邦国际(昆山)现代产业服务(总部)园,将是亚洲地区最具规模的连锁中心，大陆首家连锁品牌业的Ｂ２B商务平台。另外，香港现代创意设计科技园入户联邦国际(昆山)现代产业服务(总部)园,将为40000家企业做现代产业服务……

由此可见,大虹桥的昆山机遇,昆山的上海同城效应让人震撼!

大虹桥 虹桥开发枢纽 昆山机遇 联邦国际

   (专题报告待续) 

以下是参观昆山人民政府重点支持项目--联邦国际(昆山)现代产业服务总部园照片:

(研讨会,左一:冯晓东)

联邦国际现代产业服务总部园副总裁 郑云霞 作介绍

联邦国际现代产业服务总部园现场气魄---新欧式古典主义风水建筑