房企“狮子大开口”，投资客“疯狂爱豪宅”

越是不支持高价拿地，房企越要“狮子大开口”，这就是眼下中国的房产现象！这便是逆向思维投资法在地产中的“灵活运用”？!且听我说来。

逆向思维，是人们重要的一种思维方式。逆向思维也叫求异思维，它是对司空见惯的似乎已成定论的事物或观点反过来思考的一种思维方式。敢于“反其道而思之”，让思维向对立面的方向发展，从问题的相反面深入地进行探索，树立新思想，创立新形象。当大家都朝着一个固定的思维方向思考问题时，而你却独自朝相反的方向思索，这样的思维方式就叫逆向思维。人们习惯于沿着事物发展的正方向去思考问题并寻求解决办法。其实，对于某些问题，尤其是一些特殊问题，从结论往回推，倒过来思考，从求解回到已知条件，反过去想或许会使问题简单化，使解决它变得轻而易举，甚至因此而有所发现，创造出惊天动地的奇迹来，这就是逆向思维和它的魅力。

例如“司马光砸缸。”有人落水，常规的思维模式是“救人离水”，而司马光面对紧急险情，运用了逆向思维，果断地用石头把缸砸破，“让水离人”，救了小伙伴性命。与常规思维不同，逆向思维是反过来思考问题，是用绝大多数人没有想到的思维方式去思考问题。运用逆向思维去思考和处理问题，实际上就是以“出奇”去达到“制胜”。因此，逆向思维的结果常常会令人大吃一惊，喜出望外，别有所得。

同样的道理，纵观这几年中国的房地产行业发展现状，中国特色的买房买地之逆向思维表现的淋漓尽致。住建部越是不支持高价拿地，开发企业越是要做地王，君不见最近北京城建、中建国际、远洋地产、绿地集团等多家房地产公司纷纷参与竞拍，其拿地之一郑千金之英雄气概令人瞠目结食!越是不支持高价买房，中国人越是要这个时期买房，君不见浦东锦绣路、北京三环外卢沟桥等这些地段，现在的房价是5年前或者原来的四倍甚至十倍！浦东锦绣路，星河湾开发，那是被业内称为在一个不该建豪宅的地方硬是通过人工做内景，以豪宅的价格卖的开发商笑弯了腰，据说开盘当天销售回笼资金40亿;北京三环外卢沟桥，前不久的以前的房价是8000多元每平米，现在一转眼是原来的四倍！我终于理解了，可能这和中国的《厚黑学》有关，以后我要好好读读这本书，中国买房买地人喜欢逆向思维，你不让我高价买地我偏疯狂拿地;你不让我疯狂买房，注意持币观望，我偏买，还买最贵的，哪里有最贵的就去哪里买，管它是不是真正意义上的豪宅，反正别人都在挤破头排队买房买地，我去凑热闹准没错。看看，这就是中国特色的买房买地之逆向思维，所以，再回过头来看看我们现在的房价被炒得这么高，地王层出不穷就不难理解了。

住建部明确表示不支持企业高价拿地，不支持高房价，也不支持企业高价拿地。住房和城乡建设部副部长齐骥在国新办发布会后被记者团团围住，当记者再次发问当前“地王”问题时，齐骥明确表示不支持央企高价拿地，希望有关部门进一步加大对土地市场监管。虽然国资委等部门也先后表态，希望央企克制投资冲动，不要高价拿地，但实际上，各地土地市场高价地的厮杀者，仍然以央企为主。可叹的是“高得离谱”的房价使9月份依赖主要城市楼市交易量已经出现大幅度下滑，而土地市场却火爆得很。虽然市场上民营房地产企业的房子并不好卖，但是国企对拿地却情有独钟。

感叹的是，现在，连万科也终于出手并“成功”拿下想要的土地了！万科前几次拼不过国企，这次万科就联合中粮30亿北京拿地，溢价率高达115%。继22亿拿下北京房山区长阳镇1号地后，9月28日下午万科与中粮地产的合资子公司—北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司经过55轮报价，以29.3亿元拿下北京房山区长阳镇起步区5号地，溢价率高达115%。此次竞拍，还吸引了北京城建、中建国际、远洋地产、绿地集团等七家房地产公司参与竞拍。根据北京市土地整理储备中心资料显示，长阳镇起步区5号地性质为住宅及居住公共服务设施和商业设施，建筑面积约51.17万平方米，挂牌出让起始价为136412万元，若按该地块规划建筑面积51万平方米推算，万科竞得地块其折合楼面地价为5726元/平方米。需要指出的是，9月初万科联合中粮在北京市房山区豪掷22亿元拿下长阳镇起步区1号地（规划建筑面积为34万平方米），溢价率高达263%，折合楼面地价达6470元/平方米。这两块热地的规划建筑面积达85万平方米，其规模相当可观。因此，万科此次的“狮子大开口”，对该区域信心可见一斑。

还据说，这个溢价207%拿下5号地的人，就是万科北京公司新上任总经理毛大庆。此人拍卖现场一边看《毛泽东传》一边竞拍，一边轻松地举起了7号牌，击败了远洋、中建、北京城建、首开等6家房地产企业，以29.3亿元的价格，拿下了规划建筑面积50万平方米的北京房山区长阳镇起步区5号地。在土地竞拍会现场，几次报价之后，中建、远洋等央企背景的房地产企业寸步不让地与万科中粮展开厮杀。其他几家准备举牌的开发商，见势纷纷退避。叫价超过20亿元后，远洋地产代表人几乎每次举牌前都通过电话向场外寻求请示;而万科中粮的毛大庆则一脸轻松，左手拿着《毛泽东传》，右手就将牌举起。没有给公司打电话请示，也没有用计算器现场算地价、楼价，每次举牌加价5000万元——中建代表表现出的轻松，让现场竞拍者感叹不已。所以，大家都不能忽视万科后面的‘中粮’。

这么说，开发商近期频频逆市买地，难道意在“抄底”？楼市还未入冬，但一些开发商们却已经开始买起了“年货”。难道此时买地成本低？一些开发商选择现在抄底，与他们奉行的“反周期”扩张理论不无关系。所谓的反周期，就是繁荣时期一种思维、萧条时期一种思维，要反着做。我们以前就提出繁荣的时候卖产品、萧条的时候买土地。李嘉诚领导下的和黄、长实，以及陈启宗治下的恒隆，很早就开始在高速增长时留有余力，在经济下滑时出手“抄底”。保利地产、远洋地产等国内房地产巨头更是土地市场上的绝对主力，他们往往在无人竞争的情况下摘得优质地块。不过，虽然反周期扩张具有不少优势，但并非所有公司都能这样做。反周期扩张的房企需要具备三项条件：一是要有雄厚的资金实力和大量的土地储备。保利地产无疑是其中的代表。二是产品开发模式已经成熟，有比较完善的开发流程，开发的产品拥有较大的竞争优势，能够快速开发快速销售。三是具有跨区域开发的实力，可以从全国范围布局，将优势资源集中供应给销售趋好的市场。

由此可见，中国楼市降温但土地交易仍高温。9月28日的拍卖场景只是当前国企、国企关联企业大举拿地的一隅。整个9月份，全国主要城市“地王”都离不开国企的身影。与土地市场“地王”频现相对的是，北京等主要城市的9月楼市交易量纷纷出现了下滑：北京市商品住宅期房（扣除保障性住房）实际共成交8485套、998133平方米，环比8月同期分别下降了5.23%、3.79%。而9月上半月，上海商品住宅成交量仅为73.17万平方米，比8月同期销量减少6万平方米。在销量下跌情况下，楼市也出现了降价潮。9月第二周全国32个大中城市成交周报显示，有13个城市商品房成交面积环比下跌，其中，环比跌幅超过10%的达8个。对于楼市交易量下降，我一直认为今年的房价基本已经达到了临界点，再高有点离谱了，至少今年。

再来看看当红的“超女总决赛”之太疯狂现象，冠军居然有350万多票，某个国家选总统都不会有这么多票！由此，联想到深圳的房价也如现在“超女”那样疯狂，翻开前几天买的南方都市报的黄金楼市报道，大多数地方提到深圳的房子是用“抢”字来形容。原先预计卖楼盘开盘时涨了1500元每平米，开盘当天一抢而空。而此时上海杭州长三角等地都已逞微跌的趋势并且国家也是一而再，再而三出台调控措施的环境下出现的。深圳仅上半年全市房价就上涨达12%，就连一向因治安，交通，环境等饱受诟病的关外均价也已超过5000元大关。按照可查数据显示，目前深圳全市可售面积仅314万平方米，其中在售242万平方米，批准但未开售的约72万平方米。按照此进度，中央不管再出台措施都难阻深圳房价之涨势。

由于2008年房地产行情比较惨淡，2009年则释放了2008年没能释放出来的住房需求，甚至还提前释放了一部分2010年的交易量，所以，到2010年楼市可能会相对萎缩。四季度楼市将价量齐跌，主要还是由于目前房价涨得太高，所以稳定、匀速的下降将会是必然趋势。不过，当前银行的资金流动性，是楼市和土地市场的决定性因素。自从7月份二套房贷收紧政策开始实行，房地产市场的销售趋势明显放缓。但政策虽然一直都在实行，不过要再等一段时间才能看到更加明显的影响效果。

央企和地方国企资金大量涌入土地市场购买土地，是出于利益冲动。土地资源比房屋资源更稀缺，具有垄断性，如果将这些资源垄断，则能最大限度避免投资损失的风险。由此，银行的流动性和央企、国企的自有资金一起汇成新的力量，杀向了土地市场，由此造成了土地市场的“流动性过剩”。央企和国企回收了大量资金，在这些资金不投入再生产的情况下，多数选择了买地和投资房地产，在这种被迫机制和房地产暴利吸引下，仅仅靠国资委的政策是难以限制国资资金涌向土地市场的。针对一些企业高价购买土地的现象，相关主管部门开始出台一些有利的积极的措施和政策。希望各地能够有计划地、更多地提供用于中低价位、普通商品住房建设的用地。作为住房和城乡建设部固然不支持高房价。受制于年底要偿还贷款等需要，开发商可能会在10月份以后放慢买地节奏，把主要精力放在加快销售回款和偿还债务上。10月份及以后的行情，土地市场上可能只剩国企和央企唱“独角戏”。

可见，中国特色的买房买地之逆向思维原理大家都懂，供求关系决定价格。以此来看，一边人民币LBX希望降房价，政府ZF又控制土地供应量，而人们可支配收增加，需求摆在那里，其结果必然与调控的目的背道而驰！之前我们分析这种现象ZF可能会因某种压力进行一些调控，但近段时间的中国特色的买房买地逆向思维与“狮子大开口”让我们对行业的稳定发展失去了信心。土地市场，就是还是一个不毛之地，似乎这种疯狂的游戏挡不住失去理智的开发商KFS。其实政府ZF完全可以采取扩大土地供应量，大力发展经济适用房，建设廉租房等措施来降低房价。为什么没有这样做呢？这里我们认为最主要的是利益问题。

所以，未来房价长三角等地泡沫严重的地方迟早要归于理性，珠三角的地方任何表现相对平稳，内地城市想升也升不哪里去，跌也跌不哪里去。主要看当地的消费支付能力及政府ZF的作为。

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