旅游和地产闹离婚

恒大在启东项目，在最近半年成为了上海市民新闻的不可或缺。从业者、下游产业者关注并不稀奇，听说某都市报半年的指标已经完成全赖有你；市民关注更多是被关注，因为主流报媒的封底都是恒大威尼斯，更何况只要不是远到没有地铁没有邮编的地方，信箱里基本都曾经被塞过一本厚厚的楼书。

看过恒大项目的人很多，综合对他们的采访，说到观感无外乎就是“售楼处那个气派、楼盘那个大、海水那个黄！”由此说到最近两年在住宅市场全面被高压调控背景下催生的旅游地产热——其实旅游地产从90年代海南房地产开发其实已经形成了事实婚姻，只是当时没有旅游地产的说法而被冠以更地域化的“海南房地产”，今天再来说旅游地产，只能算是“孩子都打酱油了，只是爹妈最近才忙里偷闲去领了结婚证”！

说到旅游地产的课题，首要辨析一个用词属性，到底是旅游还是地产？因为恒大威尼斯的出现，我们对于这种思考愈发强烈，因为过去所谓的旅游地产，它的首要条件是——诞生地是个风景城市，而中国众多旅游城市中，那个“污小蟹”的启东是断然算不上旅游城市的。

近来不断有相关人士质疑“旅游地产，很可能是打着旅游的名义，向政府要（廉价）土地”的名词解释，当然这个仁者见仁智者见智，我们不涉及敏感话题。

恒大威尼斯项目，我有两个观点：

第一，与其说是旅游地产，我想它或许更符合度假地产，这不仅仅取决于启东不算风景城市的背景理解，而项目本身所具备的“和上海2小时车程、价格便宜、公寓的户型设计”等三大特征，决定了其用来“周末找个地方度假，要是以后价格能涨，那就最好了！”

第二，如果说要做旅游地产，而启东不是风景城市，那么恒大的大手笔可能还存在于开发商矢志要在700万平方米的社区里，凭借一己之力打造和安排未来业主的闲暇时光，这需要的配套绝不是一个N星级酒店就能包罗万象的（当然你按照澳门威尼斯人那种“吃喝玩乐都在室内”的，就另当别论了。）开发商手笔大，难度更大。

无论如何，恒大威尼斯项目值得尊敬——

敢于在非风景城市拿地，首先值得尊敬；

敢于在自己的社区红线内自建一个“旅游度假城市”，更值得尊敬。

如果恒大模式在未来被证明在社会效益和经济效益上都是成功的，那么对于产业的开发、对于消费者扭转“旅游地产必须在旅游城市才能成功”的逻辑思维扭转居功至伟。

有N多人可以怀疑“恒大是打着旅游地产的名义，行住宅地产的开发”，但我们辩证思维一下，那些“拿到中国一线风景城市的开发商，又做了多少对得起城市资源的产品呢？”

从这个角度，恒大威尼斯的做法，属于在尝试“一个工人家庭的孩子，是否可以完全通过一己之力，最终成为上流社会的大咖”，按照今天的时髦说法，是一个屌丝的励志故事。

回到前景或钱景的探讨。我们相信随着旅游地产供应量的越来越多，对于旅游地产的产品要求会越来越高——

如果说海南的旅游地产是卖给“东北人过冬”的，青岛的旅游地产是卖给“南方人避暑”的，那么以启东为代表的一大批非典型旅游城市的参与进来，将对于产品未来客群的“模糊定性”提供了更多的要求。举个简单例子，启东的户型设计，是迎合南方人的“大主卧”好，还是满足北方人的“大客厅”好呢？

这是一个“众口必须一调”的问题，当然在低总价的总精神下，短时间这些精细化问题还是会被掩盖起来的。

恒大威尼斯对产品前景的另一个启示在于，未来的旅游地产开发商要更有资金实力，更有配套资源整合能力，更有承担一个“社区比城市更好玩”的开发胆魄。曾有过一个叫做“立刻城市”的概念，大致意思是在一个卫星城市重建一个包含居住、商业、交通、产业乃至娱乐休闲等完全的24小时生活城市，恒大威尼斯现在有点像这个模式，希望他们的探索能成功。