世茂股份：放缓融资脚步 降低负债率

据中国房地产报2012.7.23报道

“预计下半年的‘刚需’会继续释放，世茂股份的销售也会继续稳健上升；下半年随着利率市场调整，宏观经济对房地产行业也较为有利，宽松的信贷政策，使得房产公司的成本压力得到缓解，消费者买房供贷压力减小。此外，作为商业地产公司，由于不受限购限贷政策的影响，加上住宅市场的利好也有利于商业地产估值的提升，世茂股份下半年将放缓融资脚步，适度降低负债率，同时会考虑买入一些好的土地。”世茂股份董事会秘书罗瑞华表示。

在房地产调控政策没有改变的市场背景下，世茂股份今年上半年完成了40亿元以上的销售额，达到全年预期业绩的6成以上。作为新兴的商业地产公司，其上半年的业绩可圈可点。而对于其下半年的融资策略、资金链稳健情况及对未来的预期，本报记者专访了罗瑞华。

记者：不久前，世茂房地产控股有限公司公布了半年的业绩情况，世茂系上半年完成249亿元销售目标，其中，世茂股份也完成了全年60%以上的业绩。在宏观调控的背景下，世茂系的业绩似乎未受到什么影响，原因何在？下半年有哪些计划？

罗瑞华：取得这样的成绩，主要在于公司发挥了区域的管理主动性、销售主动性和决策灵活性的作用，提高了对市场的应变能力。当然，今年3月以来，房地产市场特别是住宅市场小幅回暖，特别是“刚需”入市以后，住宅的销售也开始回暖。

从世茂股份的角度来看，商业地产不受本轮宏观政策的影响，商业地产作为现代服务业的载体，从长远来看，比住宅市场有优势。今年2月份国家出台了一些关于零售业的促进计划，其实这些都有利于商业地产的发展。

今年上半年，对销售贡献较大的项目是厦门、南京及常熟三个项目。其中，厦门项目原计划于去年年底推出，但因项目工程建设等原因没有及时推售，也导致2011年销售目标未能达成。今年3月，厦门项目正式开盘，截至6月底，已累计实现销售额超过15亿元，成为世茂股份上半年的一个销售亮点。

至于南京项目，去年我们定下的销售目标是20亿元，结果只完成了3亿元左右的销售额。今年我们加大了销售力度，对价格做了适度调整，单单上半年就销售了9亿元。此外，常熟项目作为世茂股份重点楼盘，每年销售表现都相当稳定，今年上半年也销售了将近8亿元。

今年下半年，我们需要更多考虑经济面和价格两个因素，如果经济下滑速度过快，可能对整个房地产行业也会产生较大影响。而价格的调整也需要根据市场变化而定，预计下半年房企之间的价格竞争会更加激烈。

对世茂股份而言，下半年仍将会保持上半年的销售策略，加快工程建设，提早拿到预售证尽早推盘，配合积极的销售策略，从而实现较高的去化率。

记者：在目前的环境下，房地产企业的资金链都普遍偏紧，世茂股份的资金情况如何？

罗瑞华：世茂股份的资金情况，总体来说还是比较稳健的，去年的负债率是60%左右。在这样的背景下，今年下半年，我们会考虑放缓融资的节奏，适当降低负债率。这也是我们年初既定的目标。

此外，目前土地市场表现比年初好，之前有一段时间内少有成交，近期有所回暖。但目前土地市场还没有完全反转，只能说是略有回暖，其回暖程度要根据“刚需”和改善型需求等销售情况来定。

不过，目前整体上土地市场还是供大于求，下半年还是有比较好的拿地时机，我们也会根据公司资金情况拿出一些现金资源，在适当时候为未来增加一些土地储备。

记者：从整体战略而言，世茂股份在不断加大物业持有的比例。报表显示，在租金收入占比方面，2011年租金收入占总收入的7%左右，公司预计今年将提升到10%左右，那么，公司希望未来租金收入的增长幅度每年可达到怎样的水平？

罗瑞华：首先对你所提问题中的数据进行一个补充，更准确地说，应该是2011年投资性房地产收入占总收入的7%左右，而投资性房地产收入包括租金收入、百货收入、影院收入等。

我们预计，投资性房地产收入占总收入的比重将提升到10%左右，因为持有的物业租金每年都会随着商业的红火而增长。

单看租金收入方面，以绍兴世茂广场为例，项目于2010年5月正式开业，今年上半年，绍兴世茂广场的租金收入同比增加9%，说明租金收入的增长幅度还是比较大的。

从目前世茂股份已开业的几个广场来看，经营情况都不错，对公司未来现金流都会带来较大的提升。我们预计，在未来五至八年内，租金收入会上一个台阶。

公司目前拥有经营性物业面积约66万平方米，随着9月下旬昆山世茂广场二期开业，经营性面积将会增加8万平方米左右，因此，今年公司总经营性物业面积将达到74万平方米左右。

记者：世茂股份通用的融资手段是股权质押，为什么主要选择这样的方式？如果股东股权全部质押后，世茂股份将采取哪些方式补充更多的发展资金？

罗瑞华：利用大股东股权为上市公司融资，有利于上市公司经营和发展。股权质押方式，最主要的好处就是融资快捷、成本适中。我们有这些资源，可以比较快速地通过银行、信托获得成本适中的资金，有利于快速补充现金流。另外，因为成本较低，在一定程度上也有利于减少利息支出。