楼市调控未来现象:非理性涨价或招致更严厉调控

据21世纪经济报道2012.7.16报道

全国工商联房地产商会会长聂梅生在开发商内部做了一个小范围的调查。对于本轮调控，开发商的真实感触，真实想法究竟是什么？在新的政策出台前，全国工商联房地产商会会将意见和建议汇总至决策层。

　　房地产市场进入了异常敏感的时期，房价经过9个月的短暂下跌后，重新上涨。聂梅生判断，房价已经进入筑底阶段，回暖为时尚早。但购房者恐慌情绪重现。一部分开发商捂盘惜售，等待涨价。

　　一方面，大多数业内人士认为，下半年不再可能出台更严厉的政策。另一方面，即使如此严厉的调控政策出台，房价依旧有报复性反弹的可能。

　　强大的行政调控“有形之手”会向市场力量低头吗？

　　在经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟看来，不理性的涨价行为有可能招致新的行政调控政策出台。

　　供求关系恶化？

　　房价已经止跌。

　　6月，全国主要的54个城市，月内成交量达到了22.9万套，延续了3月来的市场复苏行情。5月以来，深圳、南京、杭州、上海再现“千人购房”、“彻夜排队”现象，全国主要城市项目的销售情况均有好转。

　　虽然各部委一直重申调控继续，但松动的信贷政策，使购房者对房价回归合理难抱期待。而各地的微调暗流总是涌动不息。不止一位业内人士提出，市场对政策的理解也会很快转化为购买行为。

　　聂梅生认为，当前市场发生的变化，和政策制定者的预想是有差距的。限购、限贷政策必然会招致开发商的抵触，减少开工，减少拿地，放缓投资。缺位的市场供应量和下滑的房地产投资数据会由3600万套保障房补位。但地方财政紧张，建设保障房的压力，被转移到开发商身上，商品房供给没有增大，反而缩小了。而对降息带来的信贷宽松的担忧，对投资刺激计划的恐慌，进一步刺激了购房需求。供需关系被重构。

　　华远地产董事长任志强(微博)认为，限购和限贷反而使供需关系更加紧张了，因此将招致房价的反弹，这是过去历年调控所无法突破的循环。

　　中欧国际工商学院经济学与金融学教授许小年(微博)也认为，调控将“无疾而终”。原因是，调控未涉及到土地制度等深层次问题的改革，但靠限购、限贷，难以扭转涨价预期。

　　新政枕戈待旦？

　　在博鳌·21世纪房地产论坛主论坛结束的当天晚上，央行宣布年内第二次降息。在7月4日下午举行的分论坛上，首创置业董事长刘晓光预测，降息了一次，今年还会再降。

　　聂梅生曾指出，现在看来，长期的低利率政策和确定的套利空间，才是房价上涨的原因，投资性和投机性需求是政策所导致的结果。

　　楼市调控 未来想象

　　如果降息持续，限购、限贷政策是否还能抑制投资、投机性需求？部分业内人士持怀疑态度。任志强担心，扭曲市场的行政手段会出台，这是最坏的消息。如果一定要设限，任志强认为限卖比限买政策要聪明得多。

　　刘晓光也有相同的担心，“现在的问题非常严重，有些矛盾已经到达临界点。如果不能及时解决这些问题，如果出现重大问题，更过分的行政调控手段或许会出现。”

　　几乎所有的业内人士，都对新政充满了期待。

　　住建部政策研究中心主任秦虹说，“我坚信中国政府走市场发展的道路是不会改变的，房地产市场只会发展，不会萎缩。房地产的发展应该是服务于城镇化，服务于民生，服务于产业。如果跟城镇化结合起来，跟民生结合起来，跟产业切实结合起来，而不是脱离，房地产业还是非常有前途和希望的。”而在呼吁了数年制度改革的许小年看来，也许只有当经济情况恶化，改革才能快一些到来。

　　论坛结束后的第三天，国务院总理温家宝再度强调，决不能让房价反弹。这也是温家宝年内第五次公开谈及房价。温家宝在江苏常州调研时说，下一步房地产调控要把握好三个方面：一要继续坚决抑制投机投资性需求，防止变相放松购房政策。继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。抓紧研究推进房地产税收制度改革，加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系。二要采取有效措施，增加普通商品房供给。三要继续稳步推进保障性安居工程建设，尽快形成有效供给。

　　其中，房地产税收制度改革被再次提及。人们焦急的是，房产税研究得怎么样了？什么时候又是以什么样的形式推广开来？不进行制度层面的根本变革，调控政策给房地产市场带来的波动就永远不会停息。