杨红旭：八大督战队出列，房价将陷纠结

八大督战队出列，房地产调控升级。国务院办公厅24日发文称，党中央、国务院高度重视房地产市场平稳健康发展。针对近期房地产市场出现的新情况、新问题，为进一步推动房地产市场调控政策措施落实，坚决抑制投机投资性需求，巩固房地产市场调控成果，国务院决定从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。

今年3月以来，一二线城市商品房成交量节节攀升，市场复苏势头越来越显著。尤其是，6月全国70个大中城市新建商品住宅价格环比出现正增长，这是继去年10月连续下跌8个月之后，首次上涨，具有强烈的信号意义。正如笔者之前所言，如果没有新政出台，下半年房价必涨无疑。另外，近期部分城市地王频现，成为助推房价上涨的另一把火。市场形势严峻，新一轮房地产调控不得不发。回顾6月以来，其实官方的政策动作频频，已形成了一套组合拳。

第一拳。６月５日，新华社特别专访住房城乡建设部新闻发言人，住建部是楼市主管部门，其新闻发言人当然就间接代表了中央态度，他比较全面的表述的调控方针。继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。这一拳，只是挥了挥手，可惜市场不领情，“马照跑，舞照跳”，房价仍然在6月出现了首次止跌反弹。

第二拳，7月7日，温总理在江苏调研时严厉表示：目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨，必须坚定不移做好调控工作，绝不能让房价反弹。这一拳，可以说是高举起了“铁拳”。效果远好于第一拳，形成了较大的舆论压力，市场相关方心态收紧。然而，值得关注的是，几天后，在多家开发商的激烈拼抢下，北京新地王现身，周边二手房望风涨价。

第三拳，7月19日，国土部召开视频会议，就国土资源部、住房城乡建设部联合下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》进行部署，要求坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。这一拳，是对温总理讲话的跟进和落实，标志着新一轮调控的开始，其前后几日，地产股出现明显下跌，效果立现。虽然并无全新的调控措施，但通知的意义远大于内容。

第四拳，国务院派出八个督查队。涉及16个省市，可谓级别高、力度大、范围广。此次督查的重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。国务院督查组将深入有关部门和机构核查政策落实情况，实地查看商品住房项目，听取基层群众意见和建议。对落实房地产市场调控政策措施有偏差、不到位的，国务院督查组将督促进行整改。

历史总是重复上演，却又不会完全一样。2011年4月10日至4月21日，国务院同样派出了八个督查组，同样对16个省（区、市）贯彻落实国务院有关房地产市场调控政策措施情况开展了督查。其背景是，2011年1月出台“国八条”，要求限购升级、各地制定年度房价控制目标等，但截止3月底各地出台的房价控制目标，多数规定房价涨幅不超过人均收入或GDP增幅，被舆论质疑偏宽松，而且市场表现“欠揍”。

督查过后，相关部门又追加了一些政策，比如国土部出台《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》、国家发改委下发《关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知》，7月国务院会议提出：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。其后，市场加速降温，2011年下半年全国大部分地区商品住宅成交量持续下滑，房价也于9-10月份迎来下跌拐点。

这套组合拳，或许还未完。如果房价仍然不听话，还有可能打出第五拳：新增调控措施，比如房产税试点城市扩容、二手房交易税提高、房地产贷款收缩、切实问责地方官方等。在此形势下，下半年楼市将有所降温，但下行空间已不大。房价大涨可能性为零，将基本以盘整态势为主，70个大中城市房价环比涨幅将会有所波动，小涨小跌皆属正常。

刊发于新闻晨报

附录：国土资源部、住房城乡建设部关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知

各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，住房城乡建设（房地产、城乡规划）主管部门：

　　去年以来，各级国土资源主管部门、住房城乡建设（房地产、城乡规划）主管部门按照中央要求，认真贯彻落实国务院有关房地产调控政策，做了大量工作，发挥了应有的作用，促进了房地产和土地市场平稳运行。但今年5月份以来，部分城市商品房销售量明显回升，新建住宅价格出现环比上涨，土地市场也随之出现了一些波动，部分城市再现高价地，引发社会热议。为更好地落实中央要求，巩固已有调控成果，切实维护好房地产和土地市场的稳定，现就有关工作通知如下：

　　一、进一步提高认识，坚持房地产市场调控不放松

　　近期房地产和土地市场出现的一些波动，虽并未改变市场整体格局，但市场运行的复杂性和不稳定性在增加，房地产市场调控仍然处在关键时期，任务还很艰巨。对此，各级国土资源主管部门、住房城乡建设（房地产、城乡规划）主管部门要有清醒认识，要坚持调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。

　　二、加大住房用地供应力度，提高计划完成率

　　各地要把落实住房用地供应计划作为下半年的重点工作切实抓好，应保尽保保障性安居工程用地，并以提高计划完成率、增加有效供应为首要目标，进一步加大普通商品住房用地的供应力度。省级国土资源主管部门接到本通知后，要根据市县保障性安居工程用地和普通商品住房用地计划的落实情况，分别制订督促措施，按月跟进。从7月开始，国土资源部将对保障性安居工程用地和普通商品住房用地供应实行月度指导，对落实情况较差的将予以公开通报，年底对各省（区、市）进行目标责任考核。

　　三、继续探索完善土地交易方式，严防高价地扰乱市场预期

　　地价是衡量房地产状况的重要指标，过高过快的地价变化影响市场预期。下半年，各地要密切跟踪市场形势，切实把握好土地出让节奏、时序和价格，防止出现商服和住宅高价地，扰乱市场预期，破坏市场稳定。市县国土资源主管部门要进一步完善地价专业评估和集体决策程序，合理确定起始价、底价，在土地出让前还应全面分析、研判市场形势，对可能出现高价地的要及时调整竞价方式，制定出让方案和现场预案。对预判成交价创历史总价最高，或单价最高，或溢价率超过50%的房地产用地，包括商服、住宅或商住综合，要及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。省级国土资源主管部门要密切关注市县出让公告，及时掌握拟出让宗地的具体情况，督促市县严格执行异常交易宗地备案制度。市县应在成交确认书签订（中标通知书发出）后2个工作日内，在土地市场动态监测监管系统在线填写《房地产用地交易异常情况一览表》，分别上报国土资源部和省级国土资源主管部门。对不及时上报、错报、漏报或瞒报的，国土资源部将予以通报或约谈。

　　四、严格执行现有政策，加强监管增加住房有效供给

　　各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求。已放松的，要立即纠正。房地产用地出让不能超过面积上限，不得捆绑出让、“毛地”出让。住宅用地容积率不得小于1。各类住房建设项目要在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。严格实施竞买人资格审查，落实不得使用银行贷款缴交土地出让价款的规定。土地出让竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。土地出让后，任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。

　　各级住房城乡建设（房地产、城乡规划）主管部门要建立保障性住房和普通商品住房建设项目审批快速通道，提高行政办事效率，加快此类项目的建设和上市，尽快形成保障性住房和普通商品住房的有效供应。城乡规划主管部门要优先办理建设用地规划许可、建设工程规划许可手续，建设主管部门应当要求施工图审查机构优先进行施工图审查，优先办理施工许可手续，房地产主管部门要优先办理商品房预售许可手续。要鼓励和引导开发企业将在建的大套型、高档住房依法依规转化为中小套型普通商品住房。

　　各地要严格落实《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令），及时处理土地市场动态监测监管系统显示的闲置土地预警信息，做到早发现、早制止，促进已供土地及时形成有效供给。接到本通知后，市、县国土资源主管部门要逐宗清理超期1年未开工构成闲置的土地，按照53号令的要求及时调查认定，并在监测监管系统中确认并据实填写闲置原因，进一步加大处置力度，同时在国土资源部门户网站的中国土地市场网上公开。对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。

　　五、强化监测分析和新闻宣传，积极引导市场

　　各级国土资源主管部门、住房城乡建设（房地产、城乡规划）主管部门要密切关注市场变化，加强部门联动，发挥政策合力。要加强对增量存量土地供应、用地结构、开发利用和价格变化等指标的分析研判，进一步提高敏锐性，密切关注市场动向，及时采取措施应对新情况新问题。要加大主动宣传力度，及时回应人民群众关心关注的热点难点问题，全面客观地向社会公布各类监测信息，努力引导和稳定市场预期。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国土资源部　住房和城乡建设部

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2012年7月19日