住商扯皮，谁是谁的罗密欧？

关于先有鸡还是先有蛋的扯皮，从开始到现在就一直没有权威界定。在今天市场弱势背景下，关于房产销售中应该先攻住宅还是先招商业，正在复制这样一种永远不会有结果的扯皮流程。

的确，在目前整体经济运行迟缓的大背景下，已经不能用“一般来讲”这种搪塞来界定营销中的所谓经验，比如“一般来讲，都是住带商”，就是一个典型“经不起推敲的定律“。

如果房子卖不好，销售可以换位消费者推脱的藉口说“你们都没有商业配套，我买进来没法生活”，接着销售人员就一脸无辜地把皮球踢向招商人员；这时候，招商人员也可以果断效仿地用商家口吻回答：“他们说，这里人气都没有，就算零租金，也不愿意来做生意！”

结果，就是继续没结果地扯皮，就像汤姆和杰瑞一样。

其实，加一个状语条件，住带商这个“一般来讲”是成立的，也就是在今天我们反思这种所谓规律被成立，是缘于——在市场癫狂时刻，价格每天一高企，所以即使在周边任何配套都不具备的前提下，因为担心房子转眼又涨价，所以计较和在意的是房子本身，确切说是房子和背后价格之间的关联关系，所以不计较不在意周边是否有配套，毕竟城市在发展，那些图纸上的规划上的，早晚会兑现。

那么，在市场冷静时刻的今天，客人开始理性思考“购房，对于配套生活水平的需求关系”，这时候，即使零租金，商家也要反过来考虑下“做生意的人气条件”，于此，一场扯皮就没完没了地产生了。

或许只有在今天这样的时刻，让我们的地产从业者，包括商业地产从业者开始考量住宅和商业之间那“先有鸡还是先有蛋”的关系。

甲方乙方之间各执一词已经是个不争的事实，谁也没有说服对方的把握。

那么，是否可以打开思路，跳出一个项目的住宅和商业关系，而借助周边相邻关系对于本项目的间接推动作用力，来重新或者换位看待这个问题。

我一直不认同“住带商”的所谓规律，就是因为考虑到一个状语前缀之后，一切都会发生变化乃至逆转。那么，在如今背景下，一定是“商带住”也是站不住脚的臆断，毕竟中国整体经济体系中，房产没落经济飙升的背离是不存在的，因为后者对前者的依赖，是的确存在的。

在今天的营销问题中，住宅销售和商业招商之间，迫切需要的是第三方平台。这个平台不是资源，而是外部已经存在的商业和住宅，可能对于项目自身的影响力作用——外部是个住宅区域，可能就要本案的商业先行，用“先满足其他楼盘的生活配套”，来促进本案的招商，之后再曲线救国地推动本案的住宅销售！

反之，外部是个商业（为主）的区域，则可以兵分两路：社区商业和外围商业的互补作用，社区住宅和外围商业的“跨界对接”，社区商业本身，反而要视社区住宅销售之后客户的属性而做出相应调整和变通。

抛第三方的砖，引甲乙方的玉！

接着又面临一个后期问题：假设外部社区和本案社区定位迥异，比如别墅区中的一个公寓或者公寓群中一个别墅，外部商业配置和内部商业设置之间就要存在一个“先行运行，运行中调整”的问题——上海闵行某别墅区的知名公寓楼盘，先期定位按照项目自身定义但招商久久未见起色，后来索性就“随了大流”，等到公寓销售一空再行根据业主入住之后的生活和消费水准，逐步将商业配置登记“从天上降落凡间”，这其中牺牲了商业形态的稳健性，但这种牺牲好过“等你等到我心痛”的固执和木讷。

今天，住宅销售不畅，甲方往往“想要先招商，但害怕被商家以人气不足为理由反踢皮球”，但借助第三方外围形成彼此促动关系，尽管未必一定是“一般来讲”的所谓定律，但至少可以——走出项目运营起来的第一步。

一盘没有下完的棋，开局本身已值得庆幸。