豪宅营销的请进来OR走出去

上周于某活动中，按照最近流行的口语属于大大吐槽了一番豪宅营销的PR活动。其实，就在最近参与的某市中心豪宅项目中，我一直也在边做边看地审视今日弱市背景下，关于豪宅营销的各种手法比较。

今天，在探讨豪宅营销时候，关于做广告和是做活动的命题，我想超过70%的经理人会投票和后者，毕竟今天纸媒过于不给力也是不争的事实。想想一个四联版，还是业界大家操刀，结果也换来个位数来电的惨淡，颇有点“机关算尽太聪明，反误了卿卿性命”。

当然，关于不要一棍子封杀广告的观点我之前已经有所阐述。今天单就活动而言，我们来比较下两者的做法进行探讨。

如果绝对说活动无效，那也属于有失偏颇。至少在最近操作的这个徐家汇500米案例而言，明显体现出同样的活动却有天壤之别的效能之别。而将活动营销硬要设出一个区分标准，无外乎请进来和走出去！

所谓请进来，是在售楼处现场进行的PR活动，有做滥了的金融论坛、亲子活动、茶道分享；所谓走出去，则是项目开设外展场，将项目的接待处进入房展会、奢侈品展、其他社区乃至繁华商业中心。

至少从目前而言，走出去的活动，有成交有关注有咨询，但请进来的活动在销售端口的反馈，各项讯息显示都是鸭蛋。

冷眼来看这种冰火两重天的迹象。也可以释怀，一个市中心的项目，地段就是它最吸引人之处，却躲在办公楼的封闭环境里，自当有点“杨家有女初长成，躲在深闺人不识”之可惜。

请进来的活动，表面上看起来把所谓的目标客户拉到现场，让销售人员在精准度更高的条件下捕捉。道理OK，但效果一般。如果一定要找个理由，那就是今天的消费者特别是见多识广的豪宅消费者已经过了被销讲年轮，他们的阅历决定了他们的判断力，所以“告诉我在哪里，我自己去看”这种生硬回答，也只能是属于理糙话不糙的结语。

走出去，看起来把有限的销售人员分散到茫茫人海，更无法辨别回答问题的那些口水是否属于白费口水，但或许一个经得起口水的核心卖点，是不怕被询问不怕被连续询问，更不怕被眼神猜忌的，这叫自信罢！

但是，想到星河湾的案例，就不能用“活动营销中，请进来一定不如走出去”的观点来以偏概全了。当年星河湾也是每周一场活动，但诸多客人走进那个位于龙阳路的五星级宾馆，还真的就是被震撼了。

当然，可以用今天的市场和当年不同，来总结和被驳斥这种分类归属关系。但更多的我们或许是否可以这样界定——按照项目的最大卖点作为评估标准，由此来决定是该走出去还是请进来！

地段是最大卖点，那应该走出去，至少应该走到现场，让所有消费者在脑际想象这个地段的“胚胎价格”，至于产品神马的，还真是其次，就像恋爱时候，男人说“我爱你的外表、我爱你的心灵、我爱你的贤惠、我爱你的小作”，这时候女性要有自知之明，其一你未必四项全能而只是在恋爱冲昏头的时候，不能也能了；其二即使你四项全能，彼此也有长短，男人只是在特定时刻需要做出这种反逻辑伦理的艺术加工，而已。

如果产品是最大卖点，那应该请进来，即使你不具备现房销售的属性，那至少销售员在产品介绍方面有足够的底气来活色生香，当然好口才好态度好产品都是必要的，酒香还要会吆喝在目前市场下，缺一不可。

如果，如果没有如果。就算未来花好稻好就像那个迪斯尼效应，那么至少也要再请进来的基础上，让消费者可以意淫，想象今天的臭水沟明天就摩天轮了，今天烧垃圾的土堆日后就放烟火了，但规划本身要经得起考验。

所以，单就活动而言，请进来和走出去都没有错，关键在于甲方对于产品长短一定要瞎子吃馄饨——心里有数，否则把黄浦江搬到西湖边上去说，你看它还能卖出今天的6位数？！