叶檀：鼓励购买二套房的楼市微调都值得怀疑

楼市微调正在变味，我们闻到了一股馊味。

各城市房地产政策的预调微调方兴未艾，借鼓励刚性需求暗度陈仓者层出不穷。这样做可能使调控功亏一篑：打开一条利益门缝，必然会打开整扇利益大门；暗度陈仓者不被制止，违规者超过临界点，房地产调控政策将形同虚设尊严扫地。

房地产调控走向均衡的底线是，鼓励刚性需求与改善型需求，坚决抑制投机投资性购房需求。通过上述微调，中国房地市场产的根基将因此而改变，房地产走下投资品的神坛，摆脱作为投资品的定价体系，转而以消费品重新定价。以往中国房地产价格急剧拉涨，正是拜投资品定价所赐，价格操纵于资金持有者之手，一小部分投资者凭借手中的现金就可以搅动整个市场。

地方政府已经按捺不住焦虑心态。十几个城市微调房地产政策，理由只有一个，财政不堪重负。中国指数研究院公布的数据显示，1月全国300个城市土地出让金收入比同期下降67%，其中住宅类用地下降74%。上海和重庆今年1月份一般预算财政收入为正增长，但一旦计入土地出让收入，其财政收入均已沦落为负增长。

某些城市微调房地产政策沦为红线边缘的舞蹈，在刚性需求与投资性需求之间来回摇摆，一些城市将投资性需求涂脂抹粉打扮成刚性需求，推向市场。所谓成为萧何败也萧何，把房地产祭上投资品神坛的是某些政府部门，如今斩断利益链走下神坛要借重的主要力量依然是这些人——难度可想而知。

看看被喊停的地方房地产新政是怎么做的吧。芜湖，悄无声息之间，免税、补贴对象由“普通且唯一住房”，改成了“普通商品房”；新政补贴范围由“普通商品房”改为“新建商品房”；补贴额度较前有大幅提高。一二套房的界线模糊了，普通商品房与新建商品房的界线模糊了。成都，去年11月12日成都市传出消息，当地房管局召集多家开发商座谈，准备将原来网上签约时对购房人的审核，转由开发商和房产中介执行。该新政实行约一周后便停止。让开发商与房产中介审核购房人，无异于为渊驱鱼。11月21日成都市房管局相关负责人澄清，当地继续坚决执行住房限购政策。

最新的案例来自上海，2月22日的一则消息体现了总把新政当旧政、总把新桃换旧符的功力。限购放松在旧政名义下进行，2011年1月底上海出台限购政策之时明确，限购1套住房的对象包括两类，第一类是在当地已有1套住房的本市户籍居民家庭；非本市户籍居民家庭如果能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明，也限购1套住房。当时，上海明确，对在当地拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停向其售房。而现在，上海市房管局解释称，所谓上海户籍家庭的概念是指具有上海常住户口，包括持有上海长期居住证连续满3年以上的居民家庭。如此一来，上海的潜在购房者人数理论上可增加800万人以上，以50%计，也将在400万人以上。房管局声称这一操作办法早已执行，连中介都表示不知情，看来旧政存在于阀门控制者的臆想之中，可进可退。

房地产政策微调混淆了市场预期，人们无所适从。虽然政策非常清楚，但微调的基调可能走偏。

要识破哪些房地产政策在暗度陈仓并不困难。放松限购到两套房（含两套房）以上的均有鼓励投资性购房嫌疑，只要是为假借优质客户之名为两套房以上（含两套房）提供优惠贷款利率，均可视作鼓励投资性购房。

原因并不难解，刚性需求用于自住，改善性的刚性需求通常是出售此前的住房换成较大的房子。所有的房产交易都有凭证，改善型需求家庭在出售原有住房之后，凭证办理税收等优惠手续即可。口称自己是刚性需求者，却不出售原有住房，目的无外乎想获得投资性购房收益或者租金收益，都在投资范围之内。向优质客户提供房贷优惠，同样是鼓励投机，按照以往的经验，购房大户不到资金链断裂都是优质客户。

急吼吼放松房地产投资，说明地方政府并不相信房地产刚性需求真能拉动市场，或者资金链已经接近断裂边缘，根本等不到刚性需求启动。此时说实话即可，不要故意装聋作哑，假痴假呆，以为天下人皆傻，独己聪慧。