朱大鸣：中央严令地方不得擅自微调影响很大

中央频繁围表态维护调控政策，房地产调控还将继续加深，这会对经济和社会产生重大的影响。

据报道，住建部政策研究中心副主任王珏林周一表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。

事实上，中央的立场要追溯到中央经济工作会议明确指出,要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。从效果上来看，限购虽然可以打击一定的投机者，但是，最重要的是信贷的打击。当前资金非常紧缺而房地产回报相对较低的情况，市场低迷是非常正常的现象。一些没有限购的城市，同样是因为限贷的作用，市场也很低迷。

正是因为如此，从企业现金流来看，标普、瑞银国际等机构近期纷纷预警，2012年房地产信托大量到期，由于销售回款不利及短期债务压力的问题，2012年部分房企可能面临现金流危机。国泰君安证券的统计数据显示，房地产信托2012年总到期规模达到1758亿元，整年兑付规模较大，一季度为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元。其中7月为今年年度高峰，将会达到504亿元。可以说，如果业绩本来就不好，再加上泰山压顶，开发商的日子确实不好过。

大企业面临债务压力，中小企业也面临着破产的威胁，不少企业只能借高利贷为生，其结局是可能就是被并购。信贷政策最重要的问题是加剧了企业的集中度，垄断可能会导致房地产市场盐碱化，更难以驾驭。

基于楼市的低迷，土地市场萧条也迫使地方政府深陷困境，但问题还不在于此，调控对于依靠土地升值、资金杠杆效应而非认真的造房子和开发的模式，造成了致命的打击。2008年笔者曾经在一篇《邻家的楼盘一年涨了1万元》进行过描述：以时间换取空间，在房地产市场上，一家开发商有时拿地后迅速开工、迅速开盘销售，还不如慢悠悠来得划算，既省力又利润高。两个楼盘的利润还抵挡不了一个楼盘。

事实上，蜗牛战略往往要比快鱼战略还要赚钱，主要因为土地的“升值”所致，所谓土地的升值主要是通过新增信贷注水的模式，将大量新货币注入到市场，正是基于此，才能保证低利率。2009年央企之所以敢于大规模的拿地，就是因为他们有“容易之钱”——即具有大量廉价的信贷资金。抬升的土地实际上为地方注入能量，但也抬高了开发商的成本。因此，很多人认为这轮楼市能够调整很深，可能是难以达到的乌托邦，这些年开发商拿地成本很高。

不仅仅企业债务压力比较大，地方压力更大。拿焦点城市芜湖来说，2011年芜湖财政收入共计286.81亿元，其中地方财政收入139.97亿元，而土地出让金就达到61.3亿元，接近地方财政收入的一半。芜湖的土地财政对芜湖的增长是有目共睹的，如今市场惨淡直接影响芜湖的发展速度。事实上，由于房地产市场的低迷，北京、上海的经济增速分别在8.1%、8.2%，增速为全国倒数第一、第二的水平。因此，土地市场惨淡对于地方经济发展来说，有着显著的影响，不仅仅是芜湖如此，连北京上海都不能免。现在标志地位和财货的主要是房产，连小姑娘谈恋爱大部分都要谈房子，有房子可能会一俊遮百丑。

鉴于这种情况，就连国务院参事、央行货币政策委员会委员夏斌都表示，房价下降的直接影响是，地方土地出让金的大幅下滑，加剧地方融资平台风险和银行体系的不稳定，并对股市也形成相应的影响。根据审计署2012年第1号审计报告，2012将有约1.8万亿地方政府债务集中到期。这样，对于地方政府的压力就比较大，反过来也会导致银行危机。

中央命令地方不得擅自微调调控政策，土地当局也在严控土地政策，可见中国这种房地产调控是立体式的，我们说住房是刚性，如今看来政策也是刚性的，而且这样的表态意味着中国房地产市场的扭转还需要一段时间，但这个时间正是刚需购房者寻觅好房源和买房的最佳时机。