小户型的2012,路在何方？

想写这篇文章有半年了，一直没有动笔的决心。但今天是2011最后一天了，不能欠债到明年。

顾名思义，小户型从被引进到今天的10多年里，我们一直将字如面地理解小户型的产品，认为只要面积小导致总价低，就不愁卖。

但未来的市场我们是不是面临这样一个逻辑推理：

A构想：房价不跌，百姓继续买不起，所以只能在面积上苛求自己，小户型主流；

B构想：小户型热销导致大量复制，是复制“更小”的竞争，还是产品设计出新？

A和B的推理都意味着小户型产品的产品竞争时代全面到来。

回顾过去10多年的小户型产品竞争，无外乎围绕着“装修、配套服务”这两个方面进行竞争，假设未来上海某天可能步香港的后尘而小户型林立，那么小户型未来发展的方向在哪里？

第一，小户型一定要有“调料”。所谓调料，是对于小户型的主题化演变，当然我们并不觉得小户型产品在40平方米左右的空间里一定要做成Hello Kitty或啤酒屋的模样，毕竟这是酒店主题而非居住主题。

但我们不能不承认，抛开纯粹的概念引导，小户型完全可以根据“居住着居住属性”来定义和划分产品设计——多年前曾和业界某专家讨论过住宅分男女的设想，当时的想法并非纠结在室内装修更男性或更女性，但男女对于居住空间的理解不同完全可以在产品中得到诠释，比如“男性的40平方米，需要大厅小卧，无需厨房”但“女性的40平方米，对于大卧室包含卫生间化妆间”的要求就显得侧重。

还有一种方式，既然我们已经全面认可小户型是一种过渡性产品或者投资性产品，那么是不是可以在这方面进行细分——比如，针对过渡性居住，就要强化各个功能“都要有，但未必奢”的尺度原则；而如今针对白领的小户型，在商务属性方面是否应该得到全面升级呢？

第二，小户型根据外部条件进行产品调整。前两天看到一句说小户型的广告语比较应景，叫做“一个人的豪宅”。

既然如此，在小户型产品设计方面，我们可以更多根据外部条件来调整产品配置，比如外环的小户型和内环小户型在配置上应该有所取舍：外环的小户型产品，外部条件对居住生活没有过多帮衬，那么在产品设计和社区配套上是不是应该有所完善？而内环内的小户型产品，甚至可以不用设置商业配套，把客厅去掉放到会所中乃至楼层中去共享，这样既满足居住者的生活状态也不存在“40平方米中还有15平方米是平时用不到的”。

第三，小户型的拼凑是一门学问。我们在日常居家的时候会发现，同样的空间同样的杂物，会不会整理不仅显示一个主妇的功利更显示了不同的居住体验感。

就像“城市用地紧张所以出现了高层建筑”的道理一样，小户型空间面积是有限的，所以在立体方式上可以得到改良。当然这不仅仅指的是做出可以分割的两层空间，而更多通过家居布置的引导来完善这种改良。

比如，二层空间的小户型，楼梯箱就是抽屉。

比如，衣柜和写字台在同一动线上，关闭衣柜就可以拉开写字台办公；反正写字桌归位后，滑轨衣柜就可以打开选衣。

小户型的“用地紧张”作为一个课题，也可以由开发商和家具设计公司展开协作，相信这个一旦做出样板，也会是一种全新的商机。

第四，小户型也要讲究景观环境。因为小户型的空间配置乃至经济参数比较逼仄，所以不可否认会存在“房间暗，房间多”的问题，那么既然参数是无法调整的，是不是可以在环境方面进行弥补呢？

有一种讲法叫做“小户型么，只要家里面豪华就可以了，进出时间有限可以忽略不计”，但如果某天上海突然出现了数百万平方米的小户型供应量，这时候就存在“人无我有”的意识导向了，所以在小户型社区有限的空间里，是不是可以营造更多“占地不多，小有情趣，和大社区错位存在”的空间景观，这是小户型产品和景观设计公司需要加以考虑和改良的方向吧！

今天早上，给很多朋友发了短信，开头就是“谢天谢地，2011年总算过去了”。面对2012的房地产市场，面积和房价是挂钩的，是宏观问题，或者说是总理课题，我们管不了；但居住舒适问题是总经理课题，所以我们一起协助，希望把这种产品做到升级换代。