我国城镇住房的主要问题

一、保障住房的发展滞后于商品住房的发展

我国保障住房发展滞后，主要体现在规划滞后、政策滞后、投入建设滞后、规模滞后、管理滞后等五个方面。这种滞后是反向于商品住房发展的。商品住房越发展，保障住房的滞后性表现越强。其根源不在商品住房发展过快，而在于保障住房事实上在一段时期之内，在大部分城镇表现的是重视研究不足、基础工作不足、资源投入不足造成的。其本质是政府保障房职能缺位缺失。

1、规划滞后：主要表现在保障房的覆盖城镇人群总量和比重上不清晰；保障房的空间布局和与商品房的关系处理上不确定；保障房的诸如教育、医疗、体育、商业、绿化、公交等基础公共配套设施的规划指标水平低等。

2、政策滞后：主要表现在政策依据不充分，基本上难以掌握城镇居民真实的居住人口、收入水平、财产状况和居住状况；政策重点含混多变，诸如到底是以经济适用房为主还是以公租房为主发展保障住房，到底是以遏制过快上涨的房价还是以价格下降为政策目标；政策实施执行力差，中央和地方政府施政目标不一致，剧本和顶层设计还没有写好，演出已经开始，政策内容不衔接甚至相互矛盾。

3、投入滞后：保障住房资金来源有财政支出、银行贷款、土地出让金、保险基金、社保基金、房地产基金、地方债券、企业债券、开发企业垫资等9条渠道。看似很多，但互相倚重依赖，投入产出时空不匹配，保障房的投入资金总是不足；保障房建设指标很重，但符合要求的土地指标很少。

4、规模滞后：需要保障房的城镇居民确实很多，但由于规划布局、公建配套、出售价格、楼层朝向、消费倾向等原因，形成了一方面保障房总体规模不足，另一方面建成后又不能投入有效使用的奇怪现象。

5、管理滞后：现在的保障房规划建设和政策重点都在开工建设上，如何将有限的保障房真正分配到特别需要的家庭户身上，并甄别出大量的骗保户？如何确保保障房管理上实现简单再生产？如何建立保障房的退出管理机制？现在考虑的少，政策也少。

二、商品住房市场价格上涨过快

把我国房价上涨过快，归结到开发企业暴利和市场炒作的因素，其实是表面的，也是片面的。现在地方政府维持城市发展的基本手段不是财政收入而是土地出让金和招商引资；商品住宅市场价格构成中，政府收取的土地出让价格和各种费税所形成的价格成本，已占到60%至70%的水平；在我国货币发行和商业贷款规模超发的情况下，通货膨胀直接导致实物资产价格的暴涨，这是简单的基本经济规律；我国城镇商品住房价格上涨过快，也与我国正在进入城镇化高潮期密切相关。

三、商品住房存在土地、资金供应和指导政策不稳定的影响

中国房地产业至今没有进行过城镇房屋的普查，没有中长期的产业发展规划，有的仅是保障房的建设计划。房地产调控政策的主要依据来自于社会民怨、舆论媒体和房价涨幅。政策短期、政策多变、政策效用递减、政策间不衔接、行政措施强于经济手段，是我国房地产调控政策存在的主要问题。没有稳定的、可以预期的、能够保证产业发展总体要求的土地、资金供应计划和产业政策，导致了企业和市场行为短期化。

四、住宅建设产业化、装修化不足、绿色建筑比重低

我国住房建设产业化水平低，主要是现场构建，形成标准化程度低、质量控制难度大和建设成本高的弊端；毛胚住宅市场供应的普遍化，直接导致大量建筑资源的浪费空耗和居住环境的长时期恶化，而实行标准装修和精装修的政府产业政策要求，又直接导致房价和费税的上升；绿色建筑能够节地、节水、节能、节材，但大量新材料新技术的运用也会直接导致房价的上升。政府缺少有效的鼓励性优惠政策，予以扶持。

五、土地、增量房和存量房的三个市场联动不足

土地招拍挂竞价，增量房政府限价，如同市场煤计划电一样，形成了扭曲的市场价格。土地市场价格是完全由政府垄断决定的，增量房价格是由开发企业竞争性有限垄断决定的，真正良性平等、自由竞争、反应真实供求关系的是存量房市场价格，是由无数个供求双方通过市场交易决定的。我国现实的情况是，土地市场价格决定了增量房市场价格，而增量房市场价格又决定了存量房市场价格。中国大陆大部分地区，增量房交易还处在大于存量房交易规模的时期，其市场价格并不表现为成熟性稳定市场的价格，而是一个过渡性波动市场的价格。因此，当源头价格上涨时，无论是保障住房还是商品住房，其价格都会上涨。这种局面只有通过存量房市场的发展，实现存量房、增量房、土地三个市场的反次序联动后，市场价格的波动局面才能稳定下来。