房价缓步下行才是福

　　2011-11-11 南方人物周刊

　　房地产调控政策不会放松，但现在放言底部何在为时过早。

　　11月6日，温家宝总理在俄罗斯圣彼得堡表示，下调房价是国家坚定的政策，绝不动摇。这是首次提出下调房价，而非稳定房价，说明我国的房价已经从稳定进入下行阶段。此语一出，让所有盼望政府放松房地产调控政策的人，大失所望。此轮中国房地产调控与经济结构转型并行，绝不会如此前大起大落，半途而废，这是民心所望。

　　房地产经过了调控的第一阶段，成交量大幅下降。根据搜房网数据监控中心统计，2011年9-10月华东区域25城住宅成交量环比下跌0.84%，同比下跌39.14%。其中八成城市成交量下跌，超过三成城市成交量跌幅过半。成交面积环比上涨1.91%，同比下跌42.8%。其他地区大同小异，华北地区五重点城市成交量同比下跌14.2%，87.5%的城市在金九银十住宅开盘量高于前两个月，近4成的华北区域重点城市开盘量环比涨幅超过50%，华中、西南等地成交量降幅不等。

　　第二阶段是价格坚冰松动，首先表现一线城市郊区出现全面下降，北京通州、上海嘉定等区域上涨过快楼盘回吐此前涨幅。北京通州梨园的房价已经出现实质性下降，平均降幅达23.8%-26.3%，个别房源的最高降幅甚至接近30%；其次是均价滞涨。根据国家统计局统计，9月份全国70个大中城市中，17个城市价格环比下降，29个城市持平，环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。作为国内楼市风向标的北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价环比全面持平，10月末打折风从郊区偶尔吹进市中心。

　　即使存量房去化时间上升一倍，房价不可能就此下跌50%，认为房价大跌不碍中国经济软着陆是过甚其辞。房价骤然下降，是中国经济不可承受之重，如同房价与经济同步缓慢上升，预示着长期经济景气周期的来临，泡沫巨大的房地产市场只有缓慢挑破泡沫，才能步上健康发展的轨道，否则将力竭而亡。

　　虽然银行压力测试显示可以承受房价下降40%，虽然抵押在银行房地产均在6折左右，但这并不意味着银行可以承受40%的房价跌幅，更不意味着银行可以承受抵押品价值下降40%，那意味着房价下挫50%以上，类似日本的房地产与经济崩溃也就如影随形。

　　今年年底，地方财政与投融资平台将遭遇重压，各地隐性债务链条一触即发。北京市土地整理储备中心的数据显示，今年前10月，北京土地市场成交额827亿元，相当于去年同期的98.5%。21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，截至10月31日，全市土地出让金仅约993.4亿元，同比下降21.4%。广州市国土房管局公告显示，10月，广州的土地出让金环比9月大减八成，只有14.106亿。

　　中国经济以往主要靠投资与出口拉动，今年偏重投资，投资的背面就是进入市场获得高额溢价的土地，否则中国将成为高债务国。2010年，全国土地出让金收入2.9万亿元，相当于地方财政收入的71%，农村土地整治、城市基础设施建设、保障房建设甚至地方政府入股的高速公路、高铁都要靠出让金收益开支，10.7万亿地方债务中有2.5万亿要靠土地出让金偿还，今年7月国务院还公布要从出让金收益中提取10%作为教育资金。各地土地政策出现微调，北京市土地储备中心11月初宣布，在四季度将采取一系列积极措施，包括降低竞买保证金收取比例、放宽付款进度、减少部分地块保障房配建面积、降低一部分地块交易起始价格等。安徽、广州、南京等地也出台了相应的措施。

　　温家宝总理强调：“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”所谓合理的价格，即指租售比、房价收入比等回到国际安全边界，房价下降是一个方案，让房价保持稳中有降的态势，提高居民收入和消费水准从而提高房租是另一种稳妥的办法。

　　房地产调控进入临界点，如果限购范围扩大，全国范围内的房价将出现环比大幅下降。在承认房价不合理的同时，我们必须保持理性，控制房价和恢复房地产的民生属性，前提是房地产与实体经济逐步剥离，与金融业逐步剥离。

　　无论房价涨跌，所有的人都希望中国经济保持稳定，而一旦房屋均价同比大幅下降，我们最不希望看到的一幕就会发生。再次强调，房价应该下行，但不能因为房地产此前过热就矫枉过正，用凉水急浇，而应在经济与货币可以承受的范围内、在实体与税收改革完善的同时，逐步下行。如果房地产市场立即崩盘，世界债务危机的第一个国家将不再是希腊，而是中国。