经济政策转向，房价难深跌

　　最近，中国楼市异热闹常。尤其是上海几个楼盘大幅降价后，招致老业主强烈不满，甚至出现了打砸售楼处的极端事件。这一连续性事件，打破了持续半年多的楼市僵局，标志着房价出现了整体性的下拐，实质性的促销楼盘突然之间多了起来。

　　正当楼市迎来深度下跌之时，宏观经济政策却也在发生持续性变化，甚至可以说一声“春雷”。近日，国务院总理温家宝在天津主持召开经济形势座谈会时要求，要把握好宏观经济政策的力度、节奏和重点，适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量的合理增长，大力推进结构性减税。从很大程度上可以说，这是去年以来实行从紧的经济政策以来，官方首度释放变调信号。29日，国务院常务会议再次重申这一精神。

　　其实，自今年9月以来，经济政策频现定向宽松的小动作。比如：汇金宣布持续买入国有银行股票，国务院出台扶持小微企业的九条措施，温总理提出扶持外贸企业，国务院批准上海、浙江、广东、深圳正式开展地方政府自行发债试点等。当前，仍以结构性的放松财政政策为主，等到调低存款准备金率的时候，就标志着货币政策的显著放松了。

　　大家需要厘清一点，房地产政策与宏观经济政策基本同一步调，房地产市场的周期性波动亦与宏观经济保持一致，所以研判楼市趋势，一定得关注宏观经济和政策变化。由上述可定性：货币政策已见底，接下去只能是一点点放松。明年一季度有可能显著放松，由量变到质变。当然，这还要看CPI增幅回落的情况。

　　与宏观经济政策相似，之前我已断言，房地产政策三季度已经见底，标志是新一轮二三线城市的限购行动不了了之。近期房地产政策也出现了松动的迹象，中央未松，但少数城市已在或明或暗的行动了。私下行为甚至，不必例举。公开行动诸如，8月份马鞍山对首套房免契税，10月份南京、常州放松公积金贷款，广州、南京、安徽局部宽限开发商的土地出让金缴纳期等。

　　中国楼市“政策市”的特征鲜明，观察政策面的变化，可以分析和研判市场走势。当前，无论是宏观经济政策，还是房地产政策，都已开始局部松动，这对于楼市而言，是一种利多。2009年12月开始，一波接一波的严厉调控，已持续了近两年。不管如何，毕竟压在市场头上的那只“手”，已慢慢松劲儿了。

　　或许，很多人会感到困惑：既然政策已转向，为何各地楼市频传大降价、业主闹事的新闻？这是因为，政策具有滞后期。也即虽然当前政策松动，但对于市场的进作用，一般需要经过1-2个季度，才会有实质性的变化。而当前，多数开发商，已难以承受资金紧张所带来的巨大压力，若不寻求销售策略的变化，已很难扛到楼市全面回暖的时点了。所以，随着“金九银十”梦想破灭之后，价格拐点现身，降价范围显著扩大。

　　接下来，房地产市场将做何变化？按照当前态势，随着经济下滑和通胀缓解，经济政策还将持续放松，房地产政策预计到明年一季度将有明显松动，预期年底会有少数城市如期取消限购。春节之前，楼市将保持价跌量平态势。购房者的心理预期由看空到看多的转变，需要一定时间，在明年一季度信贷显著宽松之前，很多开发商必须促销回笼资金，已解年度之前各种到期债务的燃眉之急。

　　明年上半年，将进入敏感期。房地产市场有可能出现质的变化，政策暖风频吹，价格下跌空间变小，购房需求慢慢释放。一季度预计楼市继续处于低迷状态，二季度会出现一波春季行情，但是否能够沿续至夏天，尚难预判。如果夏天重新回落，则明年“金九银十”的成色，将远超今年。

　　总体说来，由于经济增长只是稳中有落，情况远好于2008年；随着政策的持续松绑，今年楼市下行的空间，也会小于2008年。不过，由于本轮国家救经济救楼市的力度，必定远小于2008年四季度和2009年，所以大家不要奢望明年楼市会出现“2009式”的惊天大逆转：由年初的冰冷，剧升至夏天的高温。未来十年，中国楼市暴利时代不再，投机性购房需求也将萎缩，市场波动的频率和幅度，将明显小于过去十年。

　　刊发于南方都市报