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张宁：“保兑付”才是房地产信托的大问题
2011-10-28 09:00:49
来源：证券时报 2011-10-21 近日，有媒体报道称，银监会日前已勒令4家信托公司暂停房地产信托业务，为期3个月。这则消息也引发了外界对监管层会否进一步出台政策，控制房地产信托规模的猜测。 从记者目前了解的情况看，这则消息既有消极的一面，也有积极的一面。积极的一面是，4家公司被罚只是个案，监管层此次惩罚的只是“坏孩子”，而其他信托公司的房地产信托业务仍能正常开展。从被罚的4家公司业务开展情况看，均为近一年来才开始大力开拓房地产信托业务，不存在管理风险和兑付风险暴露的情况。而此前证券时报也曾报道过，监管层要求相关信托公司“房地产信托每月发行规模不得超过4月底的规模”。据记者了解，4家信托公司此次被暂停业务的主要原因也正是发行规模超标。 消极的一面则是，对房地产信托“稳中有降”的监管要求正趋于深入和具体。为控制房地产信托规模，监管层今年6月份将事后报备改为事前报备（实为事前按单审批），近日则直接发展到叫停信托公司业务。 不过，记者认为，从今年年中以来的“控规模”工作已经取得了阶段性成果。事实上，自6月以来，在新规作用下，房地产信托总体发行规模已趋下降态势。据记者了解，今年以来信托各项业务四处开花，不少信托公司已经提前完成年度利润目标，甚至因集合信托业务占比提高且期限较长的因素，信托行业在未来1~2年内仍将维持可观的业务收入水平。 因此，除少数公司外，降低政策风险，控制规模已经成为了行业自觉。有理由相信，监管层近期不会再出台限制房地产信托业务发行的监管措施。 而“保兑付”却将成为未来房地产信托面临的最为严峻问题。房地产信托产品期限一般为1~2年，发行高峰却是从2010年初延续至今。根据信托业协会的数据，2010年，房地产信托年增量超过2800亿，2011年仅上半年发行就已经达到了2000亿，由此可见，从2011年9月开始到2012年末是房地产信托集中兑付期，由于兑付资金量庞大，随之而来的兑付压力可想而知。 与之相对应的是，开发商兑付能力正在被削弱。根据中国指数研究院9月份监测的30个城市中，有七成城市商品住宅的成交量下跌，价格也现“稳中有降”态势。 在此情况下，或许业界更应关注的是，如果有项目不能按时兑付怎么办？借新还旧的现象究竟有多严重？面对兑付风险，在信托产品刚性兑付的大背景下，信托公司应该承担什么样的责任？是继续加大信托公司对项目的风险控制能力？还是加强对投资者风险意识的教育，改变信托投资高收益零风险的诡异形象？
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受法院委托，定于2011年11月8日（星期二）14:00在上海中山北路2088号4楼拍卖厅对以下标的进行公开拍卖，（开通网络同步竞价）【】中为保证金额（元）。
一、 拍卖标的：上海市湖南路565弄“兰庭”8号801室住宅建面380.14㎡；另带地下车位两个，建面各为54.15㎡【400万】；
二、 竞买看样：即日起凭身份证至本司开具预约看样单。
第一次看房时间安排在2011年10月28日下午2点，有意竞买者可直接去实地看房
三、 咨询电话： 08：30-11：30 12：30-17：00， 62039812-800、32031293、52913611。
四、 注意事项：竞买者须于拍卖日前一日凭有效证件办理竞买登记并交付保证金，用票据支付的保证金须在办理登记前到账；网上竞买人另需办理网上注册、签署网络竞价文件；一个号牌仅可竞买一个标的并限两人入场；房产标的的合法承租人在同等竞买条件下享有优先购买权，如不参与竞买登记，则视作放弃优先购买权。
五、 长江国际拍卖有限公司地址:上海市中山北路2000号13层 邮编：200063 邮箱：br@ciac.cn 网址：www.ciac.cn（上海地铁三、四号线镇坪路站下车即到）
六、 拍卖原因：上海市湖南路565弄8号楼801室房屋产权人因借贷纠纷,被诉至法院,法院以拍卖形式将业主所拥有的住宅进行拍卖变现,所得拍卖价款用以清偿业主的债务.
由于是司法强制拍卖,若第一次拍卖不成交,法院将降价拍卖(一般每次拍卖降价不超过前次拍卖底价的20%)。
该房屋在2011年10月14日已经进行第一次拍卖，起拍价为3500万，但流拍；11月8日将进行第二次拍卖。
七、司法拍卖中的住宅标的是否受限购令影响？
房地产交易中心答复，司法拍卖不受限购令影响，最终拍卖成交后，在买受人付清拍卖价款后，法院将解除对拍卖标的房屋的查封，注销原业主的房地产登记信息，向买受人出具民事执行裁定书，向房地产交易中心登记处出具协助执助通知书，将拍卖标的房屋登记于买受人名下。
司法拍卖中的住宅交易过户，是凭法院出具的法院文书进行交易过户，是区别于买方从开发商购一手商品住宅（执行限购令），也区别于从房产中介或个人购进二手住宅（执行限购令）。
八、司法拍卖中的住宅标的是受须作房产税征免认定？
必须作房产税征免认定，房产税认定流程与其他商品住房一样，没有任何区别。
九、 上、下家的税费是多少，应由谁来承担？
上下家的税费由买卖双方按法律法规各自承担，据此，买家只需要承担契税及交易手续费
十、 下家除承担拍卖价款和下家税费外，还应承担其余哪些费用。
下家除承担拍卖价款外，还应承担支付给拍卖公司的拍卖佣金，拍卖佣金执行最高法院标准。具体如下：
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第三十二条 拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金：
拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5％；
超过200万元至1000万元的部分，不得超过3％；
超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2％；
超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1％；
超过1亿元的部分，不得超过0.5％
十一、 该房屋介绍：兰庭所处的兴国路湖南路、毗邻繁华热闹的淮海路、徐家汇、是上海市中心闹中取静的优越区位、同时也是上海传统的高档住宅区。周围环绕兴国宾馆、湖南别墅、永福别墅、丁香花园、丁香别墅等著名的老洋房、充满着浓郁的法国风情。珍贵的地理位置、馥郁人文沉淀、是国际友人、海外华侨、政界要人所珍爱的高贵区域。
十二、司法拍卖房屋的优势：
一、司法拍卖房屋价格远低于正常市场成交价；
二、 本次属司法拍卖,凭法律文书过户，不限购（上海户籍拥有2套及以上住宅的，非上海户籍拥有1套及以上的住宅的家庭均可购买）