刘明康先生的40%论不靠谱

2011-10-24 12:00:17

　　2011/10/22 每日经济新闻

　　10月19日下午，银监会主席刘明康一语惊人，称银行可抗房产贷款抵押品跌40%。这相比此前刘明康先生所说可抵抗房价下降50%退了一大步，但这样的说法仍然是不慎重的，对风险过于乐观。

　　房地产是投资品种，房地产抵押品出现40%的下跌，基本可以说明房地产市场出现崩溃现象，此时必然会导致房地产抵押品更大幅下挫，在极端情况下甚至价格跌到零，资不抵债，从而引爆债务危机。到那时，信用市场必然冻结，甚至企业债、优质证券都无法发行，资产价格难以启动，一直在低谷徘徊。东南亚金融危机与美国次贷危机，已经向我们两次预演了房地产泡沫崩溃后的信用冻结惨状。

　　确实，我国房地产信贷资产占总体贷款比例不高，目前我国银行体系房地产信贷资产占各项贷款的比重为19.8%，但实体经济与房地产相关的抵押贷款、以及地方投融资平台的土地抵押贷款比比皆是，据一份统计占据了大半壁江山。

　　如刘先生所说，10.7万亿的地方政府债务中80%是银行贷款，房地产贷款余额10.4万亿，一旦房地产作为地方政府最重要抵押物失去价值，房贷风险与地方债风险会如双子星座连袂而来，因为两者通过土地财政与地方投资，密切地捆绑在一起。中国的房地产相关资产在银行贷款中所占的比例绝不应小视。

　　中国不会发生美国式的次贷危机，因为金融衍生品相对不发达，正如儿童不会得老年病，不是什么值得称道的事，周期不同而已。“其它创新如集合信托与房地产贷款余额之比仅为4%左右，风险特征相对简单”，风险特征简单不等于没有风险，反而会一步到位地构成银行的系统性风险，以相同的方式在各银行蔓延，并通过银行坏帐等计提加以体现。

　　在银行上市之前，坏帐以再贷款等方式由民众承担成本，现在，银行上市了，投资者成为买单人。不断提高资本充足率的结果是上市银行不断融资，估值进入历史低谷仍未企稳，投资者避之惟恐不及。如果银行真的没有风险，就不会两年疯狂地融资发债近万亿，这显然是银监会对风险未雨绸缪，说明对未来可能爆发的风险心知肚明。此时，在银行风险还未彻底缓解时，绝口不提证券市场投资者的亏损与贡献，不公平。

　　设想极端的例子，股债双底情况延续，银行次级债与股市再融资被拒绝，投资者拒绝买单，银行又该到哪里去找廉价资金呢？是否重用再贷款手段？

　　刘先生认为，房地产贷款安全还表现在，从房地产贷款具体结构看，目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比(LTV)”低于80%，按揭贷款平均“偿债收入比”为33%，超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的，开发贷款的平均押品比例也达到 189%，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准。

　　贷款房价比在市场急速下行时波动，当房价节节下降时，贷款房价比将迅速恶化，最后出现资不抵债的情况，一些业主选择放弃还债，让银行充当房东。2008年房价下跌，媒体披露深圳出现过停止缴纳按揭贷款的小高峰，最后靠货币宽松和房价上行才得以解决。

　　至于按揭贷款的平均偿债收入比为33%，实在是过于健康，看来“房奴”完全是子虚乌有。每个按揭购房的人都清楚，在房地产稳定时，个人按揭被视为银行的最佳资产，审批手续非常松弛。购房时，与开发商合作的银行急于完成贷款手续，此时，购房者的收入填写基本是按照贷款来倒推，收入证明形同虚设，就像二手房的阴阳合同一样，已经是市场潜规则。不料，监管部门居然以此为据，证明中国房地产贷款风险不高，这根本不是专业问题，而是常识问题。

　　如果偿债收入比为33%，说明中国的房地产市场非常健康，说明购房者的收入非常之高，还有什么必要调控房地产，控制按揭贷款呢？

　　中国确实不会出现地方债与房地产贷款的崩溃，但理由不是基于刘先生所说的银行压力测试，而是基于中国70万亿人民币以上的银行存款，3万亿美元以上的外汇储备，以及国有企业可以变卖的诸多资源，这都是财富数十年积累所致，才能让我们禁受住冲击。笔者支持房地产调控，支持中国经济结构转型，但同样觉得，应该对承担转型成本的人，公道些，再公道些。

　　注：卡扎菲重伤而亡。

　　传统的强人时代，几乎终结。

　　除了特殊的两三个国家。

　　在我们对一个旧时代致辞的时候，开启了一个新时代。

　　未来的地缘政治更趋复杂。

　　中国在所有的资源地都会遭遇挑战。

　　当中国在当地建设、采伐的同时，能带去环保、新观念，则不至于成为众矢之的。

　　小悦悦走了。

　　拷问良知，同样拷问制造公德心沦丧的案例。

　　对于讹诈者，必须严惩，以维护最后的良知屏障。

　　在中国，直到民国，弃婴不算什么。

　　苏青散文里写，回宁波，当地妇女为当奶妈而弃婴。