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叶檀：中国卖地收入21年高达6732倍不奇怪
2011-09-29 11:54:252011-9-29 新京报
21年的时间，中国土地价款增幅高达6732倍。
清华大学管清友先生取材于1989年-2010年《中国国土资源统计年鉴》、《国土资源统计公报》、《中国统计年鉴》等官方统计数据，得出中国土地价款增幅的结论：从1989年的4.47亿元，到2010年的30108.93亿元，21年间土地成交价款增幅达到6732倍，年均上升320.57倍。
可以想像公众面对这个数字的惊诧与愤怒。
这样的天文数据并不奇怪。首先，土地是中国最重要的资源，由于土地国有制，资源的分配权掌握在地方政府手中，通过土地配置，财富的分配权集中到了政府手里；其次，地价款增幅达到6732倍，并不意味着土地价格也相应地上升了相同的倍数——2010年全国土地出让总价款达2.7万亿元，较前一年增加69.4%；去年全国土地出让收入约占地方本级财政收入的71%，比上一年增加22.2个百分点。相同的地块，土地每年上升幅度在50%以内，土地已经过了最高的溢价周期；第三，土地价款的上升除了地价上升之外，也因为土地财政模式被当作缓解地方财政难的良方，迅速推广到了全国；第四，土地溢价的最大受溢者是掌握土地配置权的地方政府，裁判员与运动员集于一身，地方政府有足够的动力拍卖土地、推高地价。
一味痛批土地财政是思维的懈怠。我们必须追问的是以下两个问题，土地财政横行20年有没有合理性？有什么其他财政收入能够解决如此之高的卖地收入？找不到这两个问题的答案，就找不到解药。
必须承认，在目前的体制下，土地财政有其合理性。
一方面，在21年的时间里，中国经历了从计划经济到半计划、半市场经济的转型，转型过程支付了巨大的成本，其中有很大一部分就靠土地财政支付；另一方面，地方政府不仅是公共服务的提供者，更是地方投资公司的实际拥有人，是地方国有企业的实际控制者，在某种程度上，地方政府是市场的深度参与者。
只要体制不变，地方政府是市场参与者，是投资家，是国企赢利的拥有者也是国企风险的最后承担者，地方政府就会维持目前的资源溢价。在土地溢价下降之后，地方政府将追捧煤矿、有色金属、甚至水资源等，能够归地方财政的一切资源都在上涨的范围之内，所谓按下葫芦浮起瓢。逐渐剥离地方政府的大地主、大投资家、大矿主、大实业家种种身份，资源价格才能摆脱狂燥，进入正常发展轨道。
是否能够取代土地财政的其他收入来源？答案是悲观的。我们找不到另一种各地都有的大宗商品，能够在短时间内取代土地收入，我们更找不到能够取代土地财政的税收收入，被寄予厚望的上海与重庆的房产税，预计一年征收额不过数亿元，与千亿、万亿级别的土地收入，不可同日而语。
再难，也得改革，否则中国房地产市场症结无解。换一个角度看，可以得出明确的结论。既然地方政府拥有土地财政是为了地方基建、地方国企转型，最好的办法是把地方基建公司、地方国企等资产，出售给民间投资者。这是陷入债务危机的希腊、意大利等国采取的方式，在出售资产的过程中，地方政府剥离了债务，恢复了守夜人的身份，还度过了土地收入下降的燃眉之急。
地方政府不可能一夜之间转变身份，过度办法是逐步降低地方经济发展的增速，将工作重心转移到投资效率上来，新增的投资与基建等，放手交给民间企业实行。此时，房产税等税种有足够的时间弥补地方财政漏洞。
凡是存在的都是合理的，凡是社会无法承担的高昂成本，都是需要改革的。土地财政就到了不改不行的关键时候，公众已经无法承担高昂的成本。
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受法院委托，定于2011年11月8日（星期二）14:00在上海中山北路2088号4楼拍卖厅对以下标的进行公开拍卖，（开通网络同步竞价）【】中为保证金额（元）。
一、 拍卖标的：上海市湖南路565弄“兰庭”8号801室住宅建面380.14㎡；另带地下车位两个，建面各为54.15㎡【400万】；
二、 竞买看样：即日起凭身份证至本司开具预约看样单。
第一次看房时间安排在2011年10月28日下午2点，有意竞买者可直接去实地看房
三、 咨询电话： 08：30-11：30 12：30-17：00， 62039812-800、32031293、52913611。
四、 注意事项：竞买者须于拍卖日前一日凭有效证件办理竞买登记并交付保证金，用票据支付的保证金须在办理登记前到账；网上竞买人另需办理网上注册、签署网络竞价文件；一个号牌仅可竞买一个标的并限两人入场；房产标的的合法承租人在同等竞买条件下享有优先购买权，如不参与竞买登记，则视作放弃优先购买权。
五、 长江国际拍卖有限公司地址:上海市中山北路2000号13层 邮编：200063 邮箱：br@ciac.cn 网址：www.ciac.cn（上海地铁三、四号线镇坪路站下车即到）
六、 拍卖原因：上海市湖南路565弄8号楼801室房屋产权人因借贷纠纷,被诉至法院,法院以拍卖形式将业主所拥有的住宅进行拍卖变现,所得拍卖价款用以清偿业主的债务.
由于是司法强制拍卖,若第一次拍卖不成交,法院将降价拍卖(一般每次拍卖降价不超过前次拍卖底价的20%)。
该房屋在2011年10月14日已经进行第一次拍卖，起拍价为3500万，但流拍；11月8日将进行第二次拍卖。
七、司法拍卖中的住宅标的是否受限购令影响？
房地产交易中心答复，司法拍卖不受限购令影响，最终拍卖成交后，在买受人付清拍卖价款后，法院将解除对拍卖标的房屋的查封，注销原业主的房地产登记信息，向买受人出具民事执行裁定书，向房地产交易中心登记处出具协助执助通知书，将拍卖标的房屋登记于买受人名下。
司法拍卖中的住宅交易过户，是凭法院出具的法院文书进行交易过户，是区别于买方从开发商购一手商品住宅（执行限购令），也区别于从房产中介或个人购进二手住宅（执行限购令）。
八、司法拍卖中的住宅标的是受须作房产税征免认定？
必须作房产税征免认定，房产税认定流程与其他商品住房一样，没有任何区别。
九、 上、下家的税费是多少，应由谁来承担？
上下家的税费由买卖双方按法律法规各自承担，据此，买家只需要承担契税及交易手续费
十、 下家除承担拍卖价款和下家税费外，还应承担其余哪些费用。
下家除承担拍卖价款外，还应承担支付给拍卖公司的拍卖佣金，拍卖佣金执行最高法院标准。具体如下：
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第三十二条 拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金：
拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5％；
超过200万元至1000万元的部分，不得超过3％；
超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2％；
超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1％；
超过1亿元的部分，不得超过0.5％
十一、 该房屋介绍：兰庭所处的兴国路湖南路、毗邻繁华热闹的淮海路、徐家汇、是上海市中心闹中取静的优越区位、同时也是上海传统的高档住宅区。周围环绕兴国宾馆、湖南别墅、永福别墅、丁香花园、丁香别墅等著名的老洋房、充满着浓郁的法国风情。珍贵的地理位置、馥郁人文沉淀、是国际友人、海外华侨、政界要人所珍爱的高贵区域。
十二、司法拍卖房屋的优势：
一、司法拍卖房屋价格远低于正常市场成交价；
二、 本次属司法拍卖,凭法律文书过户，不限购（上海户籍拥有2套及以上住宅的，非上海户籍拥有1套及以上的住宅的家庭均可购买）