叶檀：商业地产能否取代住宅地产？

强有力的打压使住宅地产的轰鸣引擎逐渐熄火，四面开花的商业地产在很长一段时间内无法取代住宅地产在中国资金链条上、地方财政上的地位。

政策之眼已经瞄上了商业地产。房地产开发商假道商业地产增加融资渠道之路，不可能走远。

据《中国证券报》9月13号报道，多家银行日前收到监管部门关于风险防范的通知，要求对近期炒作升温的商业房地产保持高度警觉；银行要密切关注投资投机活跃并且未采取限购等措施的二三线城市房地产市场风险。各银行尤其是非金融机构不得头脑发热，盲目增加信贷投入。通知要求加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。此外，银行要严格执行企业“名单制”管理和开发贷款以在建工程抵押两项基本要求，增加风险排查频度，加强对抵押物及时估值和持续管理，不准搞贷新还旧和贷款展期。

商业地产已处于恶性竞争状态，高涨的租金、居高不下的商铺出售价格反而会拖累当地商业的发展。

9月初，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利在中国购物中心国际论坛第七届年会中提到，截至2011年年底，全国购物中心数量将达到2542家，比去年增加253家。预计从2012-2015年的4年间，全国新增购物中心将超过1300家，到2015年年底时将达到3885家。数据显示，从2001-2015年的15年间，全国购物中心增长率预计达到893%。中购联研究的104个一二三四线城市中，累计开业购物中心2795家，二线城市独占1400家以上。

商业地产被视为住宅地产之后的最后一根救命稻草，购物中心发展过快，导致人才极端匮乏，商业物业人才泡沫化现象严重，反过来恶化了商业生态。9月10日，万达集团商业地产研究部副总经理、万商俱乐部主任杨泽轩上感慨，住宅市场与商业地产目前犹如冰火两重天，坦言“商业地产圈的人才稀缺到泡沫的地步”、“人才稀缺、佣金节节攀高”。

一些开发商此前没有商业地产经验，或者资金实力不强、招商不力、物业管理效率低下，除了恒隆、万达等开发商之外，一些开发商缺少成熟业态，以出售商铺为主回笼资金，将购物中心隔成一间间没有核心商业形态的鸽子笼。媒体披露，杭州一些商业物业9年间商铺租金涨了6倍，售价涨了5倍，而中西部地区大城市很多核心地区的商业物业已经达到每平方米4万以上的高位，真正购房从事商业者很难收回成本。

一些商业地产公司挂羊头卖猪肉。

商业地产泥沙俱下，包括大型商业地产企业在内的企业，以购物中心内配建的住宅地产回笼资金，名为商业地产，实为住宅地产。一些借商业地产概念炒作之机高价销售，本质上与炒作住宅地产没有任何区别，这一部分是商业地产这杯啤酒中的泡沫，时间一长就会消失。

商业地产趁住宅地产限购之机汹汹而来，但与住宅地产不同的是，商业地产持有成本高，看商业环境眼色行事，不容易形成泡沫。在商业地产早期炒作过后，如果当地商业环境不佳，商户无法获得合理回报，租金价格就会下挫。

持有成本高仅举一例。住宅地产征收房产税久议不决，商业性用房早有房产税，按价或者按租金计征收，只是在“商改住”、酒店式公寓等项目中地方政府眼开眼闭。今年情况有所改观。8月，青岛市房产交易中心地税办理窗口的一则房产税缴纳通知，给青岛低迷的楼市投下重磅炸弹。通知要求，自通知下发日起，个人办理非住宅过户手续的，应先向税务部门提供土地税、房产税及其他税收的缴税凭证；无法提供的，应当补缴应缴纳的土地税、房产税及其他税收，然后才能办理过户手续。今年5月，北京市下达《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》，严禁开发商将商业用地变成住宅用地，禁止开发商将整体办公区分割成小的区域出售。

我国商业物业在总体房地产投资中仅占20%不到的比例，已经进入调控的视野，不可能在信贷等领域得到优待。借商业物业炒作土地与住宅地产，受持有成本高、商业环境严苛的制约。