杨红旭：新限购受阻，证明调控前退两难

二三线城市限购升级，演变成了一场“马拉松”。但闻楼梯响，不见佳人来。自7月12日国务院会议明确要求以来，已近两月，除了浙江台州于8月下旬率先站出来，并无其他城市勇敢的加入限购阵营。

近段时间以来，河北香河、廊坊、秦皇岛，山东烟台，广东从化、增城行装二三城市已经、或者准备推出限制房价措施。最有代表性的是，昨天韶关公布《关于采取措施稳定新建住房价格的通知》，其中压根没提限购，重点却是：首次申请预售许可证的商品房项目，申请预售商品住房备案均价高于周边同类楼盘半年内实际成交均价10%的；在售项目申请预售许可证的，申请预售商品住房备案均价高于本楼盘同类房型半年内实际成交均价5%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。

政策讲得明白，直接干预开发商新推房源的价格，按制涨幅（5-10%）。今年以来，这些城市的房价涨幅靠前，若按住建部制定的五项标准，是应该实行限购的。那么，地方政府为何偏爱限价，不逼自出，而却对限购“敬而远之”？

不妨比较一下二者的作用机制。限购，直接压制需求，如果市场需求萎缩，当然是商品住宅成交量大降，进而导致土地市场低迷，其结果是地方政府的土地出让金和房地产交易环节的税收，都会大幅下滑。限价，直接干预价格，侵害开发商利益，却并未影响需求；反倒是，如果新房定价不能明显上涨，部分购房人更愿意入市；其结果是，成交量并不一定下滑，房地产税收也就有了保证，土地出让金也不会显著减少。

由此可见，地方政府最关心的是楼市成交量，保住成交量，也就保住了市场信心、保住了财税收入、保住了GDP。今年上半年，北京市GDP增幅只有8%，在全国31个省份中排名垫底，其中楼市、车市成交低迷是重要因素。至于房价，并非地方政府的“心头肉”，在今年这种房地产形势下，能够实现“以价换量”，政府还是愿意看到的。

住建部督促限购，地方政府避重就轻，弃限购、取限价，难道就不怕中央怪罪吗？

业内外有很多人，对这一点感到非常困惑。其实，根结在于限购只是手段，目标则是抑制房价。在房地产领域，地方有两项工作是列入问责范畴的：保障房和房价。今年全国保障房新开工指标是1000万套，分解到各地，至7月已完成72%，11月底之前须全部完成，这是各地长官最头痛、最操心的事。

而抑制房价的考核标准，就是今年3月底各地公布的年度住宅价格控制目标。遗撼的是，全国600多个城市，绝大部分的房价控制目标为：涨幅不超过GDP或人均收入增幅。这分明是一个“控涨”指标，而非“控跌”指标。地方政府的心思昭然。

对地方政府有利的是，今年全国楼市持续降温，按今年前8个月的房价变化情况，多数地方只要保持现有态势，就能确保完成全年房价控制目标。逻辑很简单，既然目标无忧，干嘛必须搬出限购“重刑”？凡是敢于拍着胸脯，向住建部及国务院保证，能完成全年房价控制目标的，后者也很难找到充足的理由硬让其实行限购。

这就是为何上面急吼吼，下面磨叽叽，号称“一大批”的二三线城市，始终没有成批露面的原因。如果上面催得紧，那么像廊坊、韶关这类城市，就先行推出看似严厉的限价政策，以显示其调控房价的积极资态。笔者估计，最终只有少数三四线城市，主要分布于大都市圈周边的，才有可能实施限购。

不过，细察已限购的台州，只限新房、不限二手房，只限市区、不限郊县，实属从轻发落，对市场的影响力有限。限购政策，强弩之末；楼市调控，政策近底。购房者不宜过度看空市场。

刊发于新闻晨报