冯晓东：房价博弈土地财政，谁把房子还给百姓？

房价博弈土地财政，谁把房子还给百姓？

土地财政被腰斩了后，房价被腰斩了吗？

一场演出一场游戏！

房价博弈土地财政，谁把房子还给百姓？

曾一度靠卖地来支撑的经济，到底有多少泡沫，多少水份，又有多少干货？

靠卖地来支撑的经济，就好比卖肾！难怪网友会说：肾被三鹿毁了，身体被蒙牛毁了，315被国美毁了，美丽被凤姐毁了，脊梁被倪萍毁了，爱情被马诺毁了，婚姻被锋芝毁了，奢华被达芬奇毁了，文物被故宫毁了，存款被通胀毁了，搜索被百度毁了，慈善被红会毁了，出行被高铁毁了，干爹被郭美美毁了，股神被郭登峰毁了,窦娥被卢星宇毁了，渤海让中海油毁了。。。

全国楼市限购令频发的大背景下，土地出让金大幅下降，但作为一直以来的地方政府收入支柱，土地财政真的走向穷途末路了吗……

先来看北京，上半年北京土地收入降17.8%“土地财政”渐远。上半年北京房地产业营业税增速下滑36％，而教育、社会保障、就业、医疗等民生支出增长超20％。这标志着首都对土地财政的依赖性逐渐减弱。

与此同时，再来看上海。上海可能出现近年首度土地收入负增长。今年前8月上海土地出让金743.1亿元，仅为去年全年的48.4%。值得注意的是，虽然上海土地出让金出现大幅下降，但是743.1亿元的总收入还是超过了北京、天津、杭州等城市，位列全国第一。

2011年上半年上海土地出让总收入仅300多亿，只有2010年全年收入的1/5。随着上海房价的连年上涨，土地动拆迁的成本也在不断飙升，成为土地开发的沉重负担。

也就是说，地方四成债务依赖土地收入。土地出让收入的大幅减少，意味着上海未来的动拆迁工作面临着巨大的资金压力。据估计，每1000亿元的土地出让收入，将间接拉动动拆迁、新项目开工等共计8000亿元的GDP增长。经过十多年土地收入高速增长之后，今年土地收入大幅缩水已不可避免，上海城市建设发展面临挑战。

因此，地方政府开始调控打击土地市场。2011年上半年，上海土地市场呈现一派冷清的局面。上海最新的土地出让统计信息显示，上半年，上海的土地出让收入总额为336亿元。而去年全年，上海一共出让567幅土地，出让总收入高达1524亿元。两相比较，今年上半年只完成了去年两成的任务。近年来，上海每年的土地出让收入都创出新高，而在今年有可能首次出现下滑的现象。

统计显示，上海今年到目前为止有97幅土地进入出让流程，其中81幅完成出让，而11幅最新推出的土地尚在出让流程中，其余5幅土地则被临时撤销出让或被收回。今年已出让的土地总面积为503万平方米，建筑总面积为856万平方米，所有土地折合楼板价成交均值近6000元/平方米。在这一情况下，上海似乎仍有意加大推地的力度。最近几幅土地出让虽都顺利拍出，但溢价率均在40%以下。也就是说，开发商目前最为担心的不是房价的下滑，而是成交量的不振。由于没有资金流入，开发商的资金链处于比较紧张的状态，眼下银根缩紧，银行不支持，开发商没有实力再去大规模拿地。

目前，考验政府两难的局面是，一方面今年楼市调控的压力非常大，必须达成抑制楼价过快上涨的目标；另一方面，城市发展、市政建设所需的资金支持，以往主要都是来自于每年的土地出让收入，如今土地财政被腰斩了后，怎么办？

众所周知，上海动迁成本成“无底洞”。上海土地出让收入看似数量巨大，但依旧不能解决政府的资金压力。土地收入的用途有严格限制，主要限定在土地领域，而其中绝大部分流向了动拆迁。由于上海各区，特别是核心城区动拆迁成本居高不下，这一块支出常被视为“无底洞”。这就是为何我们看到在如今寸土寸金的黄浦区新天地一带高楼大厦和破烂不堪的老民房毗邻而居的现象，原因在于这一带土地和房屋升值太快。城市如此，农村的土地收储也不轻松。

地方政府的钱袋子是何？地方政府两个钱袋一升一降，土地收入影响不明显。上海上半年卖地筹得494亿元，比去年减少21.97%。但财政收入比上年同期增加457亿元，增长29.2%，因此呈现了不对称现象。

土地财政被腰斩了后，土地收入大减的地方政府也开始了“花样自救”。也就是说，面临资金饥渴的不仅是开发商，还包括地方政府。未来保障房、房产税、地方债将成为地方政府填报地方财政的主要空缺。

保障房这个大难题摆在了桌面上，因为住建部向地方政府下死命令，要求保障房将环比增72%，否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。谁让去年地方土地收入2.9万亿中仅1.6%用来建保障房呢？未来五年，中国政府计划建设3600万套保障房，资金筹措成为一大难题。地方的巨额土地收入如不能及时输血保障房，保障房的建设情况令人生忧。

可老百姓关注的是房价！土地财政被腰斩了后，房价被腰斩了吗？房价博弈土地财政，谁把房子还给百姓？，也就是说，谁把合理的房价还给百姓？答案是没有！房价依然屹立不倒！房价调控成文字游戏，土地财政问题难绕开。一场房价调控目标的闭幕演出，最终变成各种博弈主体碰撞的游戏。地方政府在这场游戏中压力空前，不然也不会到最后玩起“文字游戏”。

由此可见，地方土地出让要价仍高，因此房价恐难大降。我们担忧新地价进一步推高房价。其实，调控逼开发商让利只是降房价的一种手段，但无碍根本，如果地方政府“明调控暗护盘”，土地价格保持稳定，房价恐难大降。

我说了，如果地方政府“明调控暗护盘”，土地价格保持稳定，房价恐难大降。信不信由你。你若不信，你可以试着去做一下网络调查：认为房价会因为土地出让金大减而下降吗？大多数网友必认为土地成本的降低会导致房价有所微调，但房价降不降，或者说房价是否大降是不现实的。而对于底层老百姓来讲，甚至不关心此类话题，买不起房的人表示无所谓。是藐视还是鄙视？我们不得而知，但我只知道一点，房价伤透了老百姓的心，老百姓已经无力评论。。。

地方政府“自救”的钱袋子摆明了主要是土地收入、税收收入、保障房、地方债，谁还会赞同地方财政“输血式”补贴百姓购房租房？还利于民？不赞同的理由其实很简单，因为实在是缺乏监管！

因此，各项收入此消彼长，土地收入大幅下滑的同时，税收收入大增，地方财政总收入依然节节攀高，总之，谁也动不了地方政府的钱袋子。于是，残酷的现实是，土地财政被腰斩了后，房价没被腰斩。一场演出一场游戏，房价博弈土地财政，房价还是岿然屹立，老百姓还是买不起房。