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银行贪婪助涨房价
2009-10-22 18:01:35银行贪婪助涨房价
9月的全国信贷数据终于出来了,新增人民币贷款5167亿元,超出市场预期,之前各种版本的预测可谓林林总总。至此,居民长期贷款已经连续4个月保持每月2000亿、同比多增1500亿的历史峰值水平,表明个人房贷规模居盘踞高位。
还有一个最新数可佐证。前三季度,全国商品房销售额同比增长73.4%;而在同期房地产开发企业本年资金来源构成中,个人按揭贷款同比狂增107.7%。由此证明,今年以来全国楼市快速回暖、偏热,少数城市出现房价非理性狂飙,幕后都有一个推手:房贷。除了上述个人房贷,还有企业的开发贷,今年上半年,多家银行动辄给予大型地产商几百亿贷款授信。
今年以来,中央和京沪深等地官员都曾表态,认为房价偏高。而今年5月以来,银监会也曾三申五次的要求商业银行严格执行“二套房贷政策”,其原因除了监管层担心贷款风险外,还与国家有意压制投资投机需求有关。而直至9月,房贷数据还是这般生猛,领导们的表态和银监会的通知,岂非全成了“摆设”?
要想弄清这一怪现,还得往深处探究。我们知道,一般宏观经济政策都是“逆经济周期”的,经济过热时泼点凉水,经济低迷时加把薪火。经济政策主要包括财税工具和金融工具,在金融工具中,央行可以调整利率、存款准备金率等,但很难直接干预商业银行放贷量的多少。
在市场经济条件下的房地产领域,金融机构存在顺周期放贷规律。当房价高涨时,房贷抵押物价格提高,降低了贷款者的风险,刺激着银行大量放贷。当投资者很方便的获得贷款支持后,就能以较高的杠杆率、较低的贷款成本购房,促使需求激增,结果必然是进一步推高房价。
相反,当房价下跌时,房贷抵押物价格下跌,放贷者会担心自己的贷款受到损失,于是争先紧缩房贷;当贷款门槛提高后,投资者购房成本和难度增加,购房需求减少,从而进一步压制房价。金融机构的这种顺周期放贷行为,阻碍了市场机制发挥作用。在大银行主导的金融体系中,更容易出现问题,日本和我国都是如此。只不过日本的经历已证明了这一点。
上世纪八十年代后期,日本大都市曾出现地价房价狂飙。日本银行与大企业之间休戚与共,而政府又强力支持二者,贷款监管宽松,除了商业银行等金融机构外,一些由日本财政部支持的住房贷款机构,也在土地投机中大量发放信贷资金给开发企业,进一步降低了融资成本,导致土地价格更加上扬。最终催生了世界最大的房价泡沫,并于1991年开始惨烈的破灭,导致大量银行破产。与日本相似,我国也是大银行主导的金融体系,尤其是房价上涨期,银行往往会低估贷款风险。
另外,随着全球范围内的金融自由化和放松管制,新的金融市场和金融机构不断涌现,随着金融业竞争的加剧,利润率下降,于是大量金融机构投身房地产贷款领域,一味追求高收益,却低估了风险。世界历史上,几次大的金融危机皆表明,银行的风险暴露,在很大程度上体现在房地产业。美国次贷危机尤其为典型。银行对房地产业的贷款越多,房地产市场周期的波动越剧烈。
还有,房地产行业周期较长,而且在很多下行期,突出特征是销售量明显下降,而房价只是涨幅有所收窄,即使出现短暂的下降,跌幅也比较小。于是在市场繁荣期,贷款者往往会有“灾难性近视”,总以为贷款很安全。但事实证明,在很多市场中,经过几十年的发展后,极有可能酿成一次比较大的楼市泡沫,比如日本、台湾、香港、泰国、美国等。美国二战后半个多世纪房价未大跌过,1992-2006年终于制造了一个破灭后殃及全球的大泡泡。
我国的情况主要两点。一是金融体系尚未完全开放,国有银行占主导地位,国家对金融体系、金融机构、信贷市场的控制程度明显高于市场化国家,房贷顺周期的程度弱于欧美国家。然而却与计划经济时代全面控制完全不同。除了农行外,主要国有银行皆已上市,一方面还会受到银监会和央行的约制和指导,另一方面却要对股东负责,自主经营、自负盈亏的现代银行制度基本确立。目前我国个人房贷的不良贷款率不足1%,属于优质资产,个人房贷市场竞争激烈,商业银行莫不挖空心思的推出创新产品,与“二套房贷”这样的监管政策玩“猫捉老鼠”的游戏。
二是我国房地产市场尚处于初级发展阶段,从1998年房改算起,市场化不过十年时间,虽然近几年房价增长偏快,却有巨大的真实的市场需求做支撑。因此,房价易涨难跌,去年四季度和今年一季度房价有所下滑,70个大中城市房价指数月度最大同比跌幅区区只有2%。在这一情况下,虽有银监会时时提醒风险,商业银行基本上不会相信近几年房价会大跌。
银行放贷的顺周期,实属本性难移,除非真的来次血的教训。相对于普通居民的收入水平,我国的高房价时代远未到结束的时候。对于那些无法享受住房保障的中等收入群体来说,只能暂且忍受这一痛苦。银行家们都是贪婪的,别指他们主动抑制投资需求。
本文刊发于中国房地产报