房产调控如何摆脱越调越涨的轮回？

我国房地产调控从2003年开始，到今天已经是八年了。八年期间，以房价为调控目标的各项政策不断组合、修正、重申，形成了一轮接着一轮的调控政策。政策调控的实践结果，交易量和房价就像处于发育成长期的孩子那样，批评打骂越多，逆反心理越强，体重和身高越大。

各种政策不断推行试错，政策储备日渐枯竭，政策对市场的影响力不断下降，政策的时效性越来越短。当前我国房地产的市场调控究竟是调控无效，还是调控过度，还是调控适度，已经成为有识之士当前议论的重点。

房地产调控的价值导向，使整个社会舆论将房地产调控事与愿违的原因归结为地方政府阳奉阴违、开发商无良对抗、炒房团肆无忌惮、老百姓购房毫无理性、银行货币利益放贷，还有外源性经济因素的导入，从不对房地产调控的行政行为、总体判断、方式方法和政策本身科学性进行反思总结，结果使得整个调控深陷泥沼不能自拔。政策的权威性和可信性受到越来越大的挑战。

非但如此，涉及到我国一系列社会和经济政策的诸多问题，全社会目前都缺乏共识和互信，官民舆论场的对峙和分歧越来越大。底层社会上升通道堵塞、中产阶层的被剥夺感、富裕阶层的移民倾向、特殊利益集团的漠视情结、民众的无力感和玉石俱焚的愤懑，都严重阻碍了我国和谐社会的进一步发展。

要摆脱房地产调控越挑越涨的轮回，需要的是在一系列根本问题上厘清真相，回归本位，坚持科学，因为基本判断在源头上就是错误的，那么后续的什么政策和措施都不可能是正确的。

1、正确认识房地产业和房地产市场

我国处在社会主义的初级发展阶段，国家经济体制走的是社会主义市场经济道路，现代中国房地产业的起步不过三十年的时间，中国正处在城市化进程的高潮之中，这些基本的决定性因素直接决定了中国房地产业和房地产市场必定有一个高速发展的时期，也必定存在着各种缺陷和问题。中国房地产支柱产业地位不是一个理论问题或认识问题，而是一个实证问题。中国房地产市场存在着投机和泡沫，但主流不是一个邪恶的市场，也没有因缺陷存在造成机制失灵，总体而言，它是一个中国老百姓不断改善自己住房需求总体健康的市场。任何打压房地产的措施，除非将经济体制和商品市场化发展道路予以改变，否则最终调整的只能是政策本身。

2、正确认识行政资源和行政能力

任何政治经济体制下的政府，都是有限资源政府、有限能力政府、有限责任政府。迷恋行政权力，相信长官意志，制定超高量化指标，肆意调配土地货币税费资源，实行商品的限购限售，用行政约谈代替市场规律，本质上都是垄断性计划行政体制的产物。现在房地产每一轮调控实际上都是上一轮政策调控失败的结果。行政力量完全没有必要和市场经济规律进行对赌，而是应该顺应经济规律和经济趋势，集中产业内外和上下行政的智慧意志，通过长效机制建设，以成功试点带动面上推广，以清晰稳定的政策取代短促突击的政策，以通过努力一定能够达到的政策目标更替不确定能够实现的政策目标。

3、正确认识保障住房真实需求

我国在1998年取消福利分房的时候，改革明确要求各级政府切实承担起中低收入者的保障住房。是政府职能职责的缺位，而不是市场的失灵造成了我国城镇部分居民面对快速高起的房价望房兴叹。现在认识到问题的严重性和采取切实的措施，是一种历史的进步。但是期望在短时期内集中优势资源，基本缓解我国城镇住房问题，也是不现实的。全国商品住房一年销售额现在不过800万套上下，上海商品住房一年销售额现在不过10万套左右。现在则要求五年全国建3600万套保障住房，上海五年建100万套保障住房。既超越了供给能力，也超越了阶段性的需求水平，还产生了大量的骗、窃和豪夺保障住房的生动事例。现实情况是城镇增量和存量销售住房，具有商品产权证书的租赁住房和农民集体土地上的租赁住房，已经有效覆盖了城镇绝大部分劳动者和居民的住房需求。

4、正确认识房地产价格的上升

上世纪八十年代，中国的土地全是划拨而不值一分钱，中国城镇老百姓绝大多数人是住在公房当中。住房成为不了家庭财产。从不值钱到值钱，从值钱到快速增值，从家庭财富没有不动产到90%以上的家庭都具有不动产财富（占据家庭财富的80-90%构成），这是历史的进步。中国城镇过去二十年解决住房问题的规模和水平，是世界城市发展史上从来没有过的奇迹。中国商品住房是最有效、最大规模的民生工程，工资、奖金、津贴、养老、医疗、救济等加起来都不如商品住房带给城镇老百姓的实惠大。不是商品住房有泡沫，而是人民币流通量有泡沫。中国人民币的发行流通量和贷款量的增长幅度远大于房价的增长幅度。现在财政收入的增长幅度也远高于房价的增长幅度。居住品质和居住环境的改善，低碳绿色建材的广泛应用和全装修房的推行，都是促成房价上涨的主流因素。

5、正确认识房地产调控政策中的措施悖论

房地产调控政策之间，目前存在着诸多矛盾。如一方面限房价，另一方面又竞地价，地价和税费不下来，房价就难以下来；一方面对动拆迁房完全按照市场价格原则予以补偿处置，一方面又对商品房销售价格实行计划指导和行政控制，使商品经济和商品房在扭曲中得以存在；一方面鼓励中低收入者和住房改善性需求者能够买得起房，一方面又提高首付、提高贷款利息、增加交易费税和实行限购，受冲击影响最大的还是弱势群体、改善性需求和刚性需求；一方面严格限制并坚决清理地方融资平台的债务，另一方面又因保障房资金短缺而撕开口子，允许地方融资平台为保障房建设而继续举债，不惜可能产生的高债务和高通胀风险。政策间的对冲是房地产调控目标难以实现的重要原因之一。

面对屡调屡涨的尴尬局面，要想摆脱，只有加强和改善现行的房地产政策调控措施，只能在思维思路上、政策方法上、基础工作上作出必要调整。

1、客观认识中国房价高位运行将是一种长期现象

房价上涨，既有供不应求、地价和成本上升的原因，也有流动性过剩、CPI上升和投资渠道不足的原因，又有投机炒作、市场不完善、行为不规范等原因。

就市场主体而言，涉及到开发商、投资商、消费者、商业银行和地方政府；就利益关系而言，除上述五个方面外，还有中央和地方的权利关系的划分。

房地产行业产业链长、关联度大，与制造业、建筑业、金融业和资本市场等也互为影响。

上述利益方、关联方和诸多影响因素，都将在我国长期存在。地价、房价高位运行、客观反映出中国的经济发展和社会财产积累水平，从趋势看，不可避免。从短期看，需要防止过快上涨。

2、将单一房价调控目标调整为综合目标

单纯围绕房价涨跌幅度，不考虑宏观经济综合因素，以此评价调控效果的做法应该停止。

在调控目标上，应将供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定作为调控的综合目标。

在调控手段上，应综合运用土地、信贷、财税等经济的、法律的和必要的行政手段，突出措施的针对性、有效性和衔接性；坚持在统一政策指导下，允许各地因地制宜，在政策内容和政策力度上有一定的差异性；信贷政策应突出鼓励自住性和合理改善性；税收政策应突出税收保民生和对保障性住房的支持；在房地产税收总量不提高的基础上，实现房地产税收结构的合理优化。要建立政府有关部门对重要信息的协商、沟通和发布制度，引导舆论导向。

3、实行城镇房屋普查，制定产业发展长期规划

要抓紧开展全国住房普查工作，摸清房屋现状，完善个人住房信息系统。有了住宅普查数据，结合人口普查数据，才能更加科学制定住房发展规划，土地利用更加合理，住房政策的制定才有依据。只有加快完善个人住房信息系统，有关部门才能够真正落实居民住房限购措施，打击投机购房需求，保障居民合理住房需求。

现在中国没有一部房地产业的长期发展规划，对发展目标和产业定位都是不清晰的。现状的房地产调控政策，也都缺乏产业长期规划的依托，这种局面不能够再维持下去了。我们还需要通过中长期制度建设来促进房地产业的可持续发展。

4、坚持商品房和保障住房协调发展

我们过去的教训是在发展商品房的时候，没有重视保障住房的发展。现在我们不能从一个极端走向另一个极端，在发展保障住房的同时，没有考虑未来中国城镇“双体系”各自覆盖的量化比重，不重视商品房的发展。

 “双体系”客观存在着主从并列、等量并列、商品房体系内含保障住房体系、保障住房体系内含商品住宅体系等四种体系政策抉择。我们需要在充分调查研究和科学讨论的基础上，形成“双体系”协调发展的目标任务和配套政策。

5、高度重视保障住房安居、建设和管理的问题

保障房建设已经进入大规模建设的关键阶段，应就保障房建设、分配和管理等问题建立健全相关制度，以确保保障性安居工程的顺利推进和运转。同时，允许地方政府和企业在筹集、建设公共租赁房房源等方面积极进行探索。