富力城中村改造波折

2011年08月08日 10:38 经济观察报

富力地产在广州市的第二个城中村改造项目最终落定。

7月28日，广州市环保局公告，富力旗下广州富力超盛置业发展有限公司投资的杨箕村项目正式开展第一轮环评。

此份环评亦公布了富力在杨箕村地块的规划：未来，富力将在此建设22栋超高层楼宇，其中包括19栋高度介于36-51层的住宅以及3栋高度介于36-48层的写字楼。

富力方面目前未对此份环评公告中显示的规划做任何评论。

低利润的杨箕

富力于今年1月18日以底价4.73亿元拿下杨箕村改造地块，并同时支付城中村改造费用18.8亿。按此价格计算，杨箕村改造地块楼面地价8593元/平方米。

在7月28日，广州市环保局公布的杨箕村规划中，杨箕村村民回迁安置房占主要比例。

按杨箕村旧城改造方案，杨箕村地块将兴建16栋村民回迁安置房，最高为33层，最低为26层，按拆迁原建筑面积和安置房套内面积1:1比例对村民进行补偿。按此，扣除村民回迁安置房后，富力在杨箕村项目上仅有3栋共约10万平方米商品住宅可进行销售。

按当前杨箕村附近3万-3.5万元/平方米的住宅售价，富力将在住宅项目上回收款项约30亿-35亿元，扣除建安成本5亿元，富力杨箕村项目在住宅层面盈利大约在1.5—6.5亿元。

杨箕村改造项目能够带来获利的大概是规划当中的3栋写字楼，但与富力在珠江新城通过“地王”兴建的写字楼项目相比，杨箕村写字楼体量颇为有限。

早在2008年，广州市即有意通过引入开发商参与改造的模式，大规模进行城中村改造。位于广州市城市中心的杨箕村是最先被列入改造的城中村之一，其改造消息传出伊始，富力即被认为是积极参与改造的房企。

2008年金融危机，国内房地产市场尤其是土地市场陷入调整期，在大多数房地产企业调整资金链的背景下，广州城中村改造几乎无人问津。2009年房地产市场回暖直至2010年，广州市土地市场风生水起，“地王”层出不穷，2008年确定的多个城中村改造项目重启，杨箕村即为其中之一。

但杨箕村亦是村民拒绝改造的城中村之一，时至2010年初，村民们已经毫无动迁意向，甚至不愿谈及改造话题，改造方案一改再改，直至经过四轮意见征询，广州市政府方才通过。

杨箕村拆迁工作最终由广州市政府出面解决，越秀区房管局局长亲自下到杨箕村负责村民签署拆迁补偿协议，村委和越秀区组成的13个工作组逐一入户负责签署拆迁补偿协议。

亚运会前夕，杨箕村陆续签署拆迁补偿协议，撤离旧村。但即便如此，时至今日，杨箕村村民也并未完全接受拆迁补偿协议，据统计，尚有60余户村民未签署拆迁补偿协议。广州市政府按80%村民签署补偿协议即可进行城中村改造的标准，在亚运会前强行拆除杨箕村内建筑，并于亚运会期间盖上绿色蒙布遮掩拆迁之后的杨箕村。

村民拒绝签署补偿协议的焦点在于对补偿标准的争议。事实上，杨箕村土地面积有限，但这里却聚集了1400余户村民。规划最终按“拆一补一”的方案进行补偿，即合法建筑面积拆除一平方米，补偿一平方米回迁安置房。同时拆迁补偿协议规定，村民非法超建部分，可以按3500元/平方米的价格向开发商购买等同超建面积的回迁安置房。此外，富力还将支付拆迁期间的村民安置费用。

这意味着，杨箕村改造一开始就注定了地块规划将以回迁安置房为主。

拆改代价

今年1月18日，受杨箕村委托，广州市公开出让杨箕村改造项目地块，但地块竞买人的资格被严格限定。按广州市国土局规定，竞买人必须是在广州市注册，具备一级房地产开发资质的企业，且注册资本须在8亿元以上；同时，竞买企业还需在杨箕村周边区域拥有自有商业、办公物业超过15万平方米。

此类竞买资格的限定被认为是为富力独家打造。但是有开发商对本报记者表示，杨箕村改造困难大，成本高，最终属于企业的产权性质以及可能产生盈利的项目有限，地块操作空间不大。

果然，1月18日，在土地竞拍现场，没有任何开发商与富力竞争，富力最终以底价拿下地块。

“其实，杨箕村村民并不满意富力改造杨箕，且认为村委设立的合作社与富力有交易。”有杨箕村村民对本报表示，“我们一开始就被各种消息告知，改造的可能是富力。”

该村民得到的最终结果与之前的消息并无出入，这使得更多的村民相信富力与村委合作有幕后交易的说法，村民们对富力的改造颇为抵制。

“村民的不理解和对富力的偏见让富力在整个改造过程中遇到了一定的困难。”一位中介负责人称，“他们甚至不得不带村民到自己的项目上去看，然后告诉他们，这个项目的标准就是回迁房的标准。”

失败的城中村改造？

近日有消息称，此前预计大规模进行改造的广州城中村将要暂停，广州旧改核心将转移至旧厂改造。

“旧村改造的核心在于村民对回迁安置房补偿面积的争议。”上述中介负责人对本报称。其表示，在大多数村民看来，自己在城市化过程当中已经失去了耕地，在此番城中村改造中又将失去宅基地。

“他们希望宅基地及耕地都得到补偿，但很显然耕地是历史问题，时间跨度大，很难解决。”该中介负责人称。

广州市最终落实的补偿是在宅基地上的合法建筑的合法面积上核定的，至于具体补偿标准，则是不同村在不同改造方式的基础上进行核定，但以广州市过往两年的补偿标准来看，主要分为拆迁期间的安置补偿和回迁房实物补偿。“这种补偿方式，固然让不同的村根据实际情况灵活进行补偿标准的制定，但另一个方面也让村民有了对比。”有广州市开发商对本报表示。

该开发商认为，在很大程度上，村民们只是希望能够在拆迁时补偿自己曾经失去的所有，或是希望能够最大限度地获得安置房补偿面积，却忽视此番城中村改造只针对宅基地，开发商亦要在此中图利。

这使得整个广州市城中村改造遇到了极大的麻烦，那些认为受到了不公平待遇的村民不但不签署拆迁补偿协议，并且不断上访。

事实上，该村民认为，广州市在城中村改造期间就应该对此前城中村耕地流失的情况进行摸底，并在此基础上予以公示，并与村民商议具体的补偿协议。

很显然，城乡两级的管理体制使得这一村民的建议无法得到实施，原因是村官如今依然是城中村最重要的管理者，他们有与开发商签署城中村改造协议的权力，政府在其中只能起到协调作用。“至于此前城中村土地流失，那已经是很久以前的村委作出的事情了。”上述中介负责人称，“但是政府在考虑利益平衡时不重视这一点，并且没有对村民的利益上限作出明确的规定。”