- 博文
朱大鸣:海外秃鹰军团继续盯着中国楼市
2011-08-01 15:32:17最近,中国人炒高世界其他国家楼市的新闻屡屡曝光,惹得全球都不高兴,但是,我们相信这也是一些人不高兴而已,因为海外楼盘屡屡在华发布各种各样的楼盘信息,以期待他们能够出手购买,特别是美国,正处于楼市低迷期和萧条期。所谓中国人在国外购房引起当地人的限购,其实只是一种姿态,他们联想到了当年日本疯狂抢购全球的情景来。
但是,这些年来,中国楼市海外被海外资本炒高,同样更是一个难以回避的实施,特别是“唱空做多”的投行,更是代表着国际热钱的狡黠与疯狂,在人民币升值的预期下,有多少海外秃鹰军团在伺机而进,特别是他们在中国炒楼,在中国获利颇丰,更是坚定了这种信心。
更令人讶异的是,外管局竟然宣称,外储不算百姓血汗钱,免费用相当央行随意印钞。他们认为,外汇储备形成过程中,企业和个人不是把外汇无偿交给国家,而是卖给了国家,并获得了等值人民币。是的,我国有将近20万亿的人民币的外汇储备,这些为了国际贸易而多印出的人民币,是不是央行应当回笼?老百姓也没有想到,能获得这些外汇储备的收益,他们的愿望仅仅止于,他们的储蓄和财富不被不断贬值的本币和通胀稀释了。但是,事实是,人民币存在巨大超发,这给中国楼市价格上涨带来了纸币的基础,同样,越来越的外资进入中国,会给中国楼价上涨带来更多的动力。
我们早就指出,海外秃鹫队虎视中国楼市已经不是什么秘密了,这些秃鹫们以凶狠著称,主要是国际游资,他们看到人民币升值的趋势以及中国是世界经济增长最快的国家,把中国看成避险和赚钱的天堂,金融地产是他们云集的重要方向。一般来说,热钱对于楼市的影响属于间接影响,热钱流入导致外汇储备增加,银行流动性宽裕致使大量信贷资金进入房地产市场。因此,这容易形成一种恶性循环,楼价月上涨,海外秃鹰越高兴,越爱人民币;他们越是爱人民币资产,进来的越多,人民币超发越多,楼价涨得越快。
研究表明,大量外资进入中国地产市场主要有三种途径:一是以地产商身份开发地产项目。二是以投行身份收购商务楼宇,这两种都不算是热钱,它们由合法渠道流入,且流动性较差。第三种途径就是“放高利贷”的外资,这部分属于真实热钱。东南亚国家当年危机之前也是地产公司大量借入美元外债建造房屋,当资本流入突然停滞后,泡沫破裂、债务剧增、银行和汇率濒临崩溃。
事实上,早期进入投资中国房产的部分外资,回报率超100%,大大超过了他们原先的预期。与欧美房地产市场3%到5%的回报率相比,中国房地产市场因房价快速疯涨价而带给外资的高回报率,又吸引、促进了更多的外资机构、更大额的外资相继进入中国市场。各种各样的冒险家都汹涌而来,中国房地产成为各色投机家的乐园。包括外资投资机构、基金等外资投资者,一般凭借其强大的单笔资金上的优势,往往选择成栋或整体项目或大规模收购、购买。正是蜂拥而入的外资,特别是狂赌人民币升值的国际游资,对于中国日益飙升的房价,起到了推波助澜的作用。
堵截热钱的手段就是“171号”文件,即建设部等六部委于2006年7月份联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。在“171号”文件中,一个最为关键的要点是要求符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。当时,对于出台实名制的初衷,六部委相关负责人曾公开表示,主要为了防止境外热钱炒作房地产。2007年推行的限外令,也在部分渠道堵断了外资进入内地楼市势头,当年的11月7日,国家发改委和商务部联合发布了2007年版本的《外商投资产业指导目录》,于2007年12月1日起正式施行的新《目录》明确规定,限制外商进入房地产的多个领域:土地连片开发,高档物业如别墅、酒店、高尔夫等项目开发和房地产中介、经纪领域。这确实给予外资进入中国楼市比较沉重的打击,随着危机发生后,外资抛售物业更是不断发生。随后,金融危机爆发,多地取消了限外令,随后海外秃鹰队和从股市与产业资本中转移出来的国内热钱一道,继续制造了2009和2010楼价大涨的局面。
对于热钱问题以征收托宾税。实行托宾税后,可供套利的利差将明显降低。20世纪90年代,南美国家智利,为应对不断涌入的投机资金,曾启动过托宾税,效果显著。
热钱流入中国,不但推高了房价,还在逼迫人民币升值,希望攫取双份收益。但是一旦它们撤离中国,将造成金融市场的灾难甚至是崩溃,日本经济危机、英镑危机、东南亚危机、俄罗斯危机,无不是热钱大规模流入流出造成的灾难。现在如果任由热钱在中国的房地产和股票市场折腾,虽然表面上看起来经济火热,但是,最终的危害性绝对不容小视。