说说首改那些事

想起90年代，当年的上海人心中最神圣的地方不是美国，而是日本。

曾记否，东渡扶桑的阿拉成群结队，当时日本领事馆好像还在淮海西路，每个在上海混的好、混的不好乃至混不下去的人，心中都有最后的希望，那就是去日本打工，关于之后的故事，有部电视剧叫【上海人在东京】，尽管有夸张和编剧的成分，但听我从那里回来的几个亲戚讲起，基本还是真实的。

那批人的艰苦和光耀按下不表。但和房产有关的是，那批人回来之后，怀揣着20到30万不等的人民币，两种去向一是存银行所谓“下半辈子吃利息”，二是买房子。

今天，我们来界定当年的这两种理财观点，前者一定是让人笑掉大牙但在当时物价水平的确不能说错，后者值得一说，因为在他们归国的90年代中期，上海的商品房市场供应量少得可怜——当年的海归上海人，只有两大区域可以选择：存款超过50万的，估计可以在虹桥的古北新区里买，知名的楼盘有名都城、和以罗马花园为代表的一群用欧洲城市名字命名的什么花园（我最早的地理知识就来自古北新区）；存款在30万左右的，基本选择了位于七宝的万科城市花园和徐泾的豪都国际花园。

一晃十五年过去了，当年那批在古北、七宝和徐泾买房子的人，对于居住的升级换代到了“成人礼”的阶段，尽管如今古北动辄4万的单价、七宝和徐泾也要达到2.5万和1.5万，但不得不承认，这些当年的商品房已经跟不上如今的居住要求——古北的房型之合理性，用我当时被我们书法老师羞辱的口吻叫做“你这是简直是用脚写出来的！”门对门、主卧对厕所、走廊七米长，这些如今房型设计中的笑话，那个年代还真的出在我们这个城市的第一代豪宅区古北；至于七宝和徐泾，尽管房型设计上有所改良但不可回避的是因为房产也是有年龄的所以势必一些配套、环境、立面不仅落伍而且斑驳。

在最近相对惨淡的二手市场上，这些人的买进卖出算是一个比较集中的群体，我孤陋寡闻所以一直不晓得用哪个比改善更合理的词语来形容他们，上周看【财富人生】采访周小丽，她脱口而出的“首改”正中下怀。

之前描述了首改人群的前世今生。

让我们来看看他们和普通的改善型有什么不同：

我的第二次媒老板之旅，开始了！介于首次置业和改善置业当中的那个群体，他们的要求是升级而非一步到位。所以，他们或许在对于房型、配套方面比首次置业者更加老道，但不至于提出一步到位的苛求，所以成交的可能相对那些心比天高的一步到位者要大。

其次，首改的特征是“缺什么补什么”，这种比较针对性的要求是提高撮合成功率的内在因素。因为首次买在古北，所以会对地段要求不放松的基础上向往户型的通透、环境的优美；而首次买在徐泾和七宝的，则会要求周边生活配套、交通出行更为完善，这种有的放矢的寻找途径比起那些“我就要买个地段好、环境好、配套好、交通好、物业好”末了还加一句“价格不高”的消费者而言，中介小哥的热情完全不同。

第三，首改的向心要求是梯度的。比如对于地段，他们一般选择同区域改善或者逐步靠近市中心，这点和暴发户一下子从【新闻联播】也看不到直接一步到位到汤臣一品还是有很大魄性上的差别；而对于贷款这个问题，对首次置业时还没有或者不敢采用按揭方式的人而言，这才是大姑娘上轿头一回，所以会采用心理补偿性的按揭来完成这次购房。

最后，首改的用途并非来自主动升级而是因为家庭人员的添加和组合，需要进行二次置业。当年买房的目的根本不可能是事后诸葛亮般地说预计到楼市飙升，那都是扯淡，当年买房主要是辛苦之后买房结婚在上海太太平平过日子的保守动机，而这群人如今孩子都已经初中高中了，原先的居住空间对当年“大户”的他们而言，明显是落伍了。

如果说首次改善是刚性需求中的第三种人群，那么它更加偏重于改善型只是属于“70分的前半部分”，当然要说明的是，当年不论是海归或者华亭路个体户起家或炒认购证起家的，在首次改善这个话题面前，大家的出发点都差不多，因为他们属于——“当年并非主动，如今盆满钵满，但也无求富贵，只求上个台阶”。

重视首次改善的置业要求，就是重视一次心不很黑的交易过程，相比那些“不晓得最好，但希望最好”的所谓一步到位，如果我是中介，我也愿意和那些靠谱的首改谈一谈，让那些无知者无畏，继续在37°的橱窗前面继续反省！