逼出闲置用地才能降房价

逼出闲置用地才能降房价

中国房地产测评中心新近发布的报告显示，排名前10的房企土地储备共达3.05亿平方米，其中恒大地产以5100万平方米居首，碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米列第二和第三位，万科仅以2450万平方米列第九位。

优质企业大手笔增加土地储备属市场行为，无可厚非。但如果在土地市场成交激增的同时，依然存在巨量的闲置用地，那就有问题了。今年三季度以来，一线城市和部分二线城市的商品房成交量持续下滑，但房价依然坚挺。房价难降，主要原因有二，一是大型企业多数不差钱，暂时没必要降价促销，另一个原因是商品住宅市场持续供不应求，而房价的短期变化主要由供求关系决定。要想稳定房价、抑制泡沫，无论如何，都应尽快增加市场供应，这其中，查处闲置用地、逼出存量用地可以说是必由之路。

实际上，早在2008年，国务院就出台了文件，明确规定：土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。今年以来，国土资源部已多次或下文、或表态加大查处闲置用地的力度。但见天边乌云滚滚，雷声阵阵，雨滴却未砸在相关开发商的头上。这一奇特的现象，不能不让关心房地产业人士反思。

首先，此政为何难以落地。从体制上分析，我国土地管理名义上实行垂直管理，可其效率实在太差。与资金不同，土地是不动产，区域性极强，由此导致地方政府“我的地盘我做主”；虽然为了加强土地管理，2006年国务院设立国家土地总督察办公室,并由国土资源部向地方派驻9个国家土地督察局，但效果并不显著。从实际情况分析，造成土地闲置的原因相当复杂，一部分是由于动拆迁困难或用地规划修改，这是由地方政府引起的；另一部分是企业方面的原因，近年地价节节攀升，地产商只要持有土地，不管开发与否，就能获得巨额的利润。从地方政府与地产商的关系观察，过去20年中，二者关系过于亲密。即便地产商囤地待涨，地方政府也不好意思来硬的。

其次，土地闲置的后果严重。一方面，很多大城市新增土地供应非常紧张，比如上海目前已经快把2020年的建设用地指标用完；房产市场供不应求，从而不断推高房价，我的测算结果是，2005年以来，全国每年的商品住宅竣工量都小于销售量，即使是成交低迷的2008年。另一方面，近十年来，全国开发商购而未开的建设用地，却高达13亿平方米左右。显而易见，全国人民面临着无房可买的窘境或只能购买高价房的无奈，有些地方政府和地产商手中却握着大量土地。这既是浪费珍贵的土地资源，又是对我国住宅产业的嘲讽。

最后，为何国土资源部今年这般急。如果说2003-2007年全国房价持续上涨，有宏观经济繁荣的坚实基础，GDP连续五年保持两位数的世界奇迹。那么，今年地王频出、房价高涨，来得有些怪异，毕竟今年的宏观经济处于复苏阶段，即使“保八”成功，也只能说是处于历史低位。另外，鉴于房地产业对扩大内需的支柱产业作用，今年房地产调控政策一反2003-2005年的高压态势，无论中央还是地方，只是强调增加市场供应，那么，逼出闲置用地，自然是增加供应的最佳路径了。

有关部门要真正做好查处闲置用地工作，除了敢于向那些不良企业“开刀”之外，还须利用制度规范地方政府的行为。比如，《国务院关于促进节约集约用地的通知》中曾提出：建立节约集约用地考核制度，制定单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核办法。既然部分城市闲置用地过多，那么就别想再申请新的用地指标。

本文刊发于东方早报