叶檀：上海经济适用房变身金融期权产品

建设保障房有两难，一曰土地难、二曰资金难。为解决资金难题，上海住房保障体系推出共有产权房，其实质是以现代金融产品解决住房难。

上海将申购者和政府以一定比例“共有产权”的模式引入经济适用房，2009年底，上海在徐汇、闵行两区实施共有产权房试点，房源销售基准价在每平方米4800元－5200元之间，有1819户家庭最终签约购房。居民和政府按“七三开”共有住房产权，还将推出“六四开”等方式。今年3月，上海市政府正式对外发布经济适用住房价格管理试行办法，对经适房的销售价格、浮动范围、产权份额等作出规定，并明确提出“共有产权”的运行机制。预计至今年年底，全市可供房源将达500万平方米、约8万套。

为了缓解保障房的资金压力，上海市让保障房向期权产品靠拢，虽然不符合保障房的公益性质，却是目前相对较为公平、现实的做法。笔者反对经济适用房，主张建立廉租房与公租房体制，但站在现实的基础上，如果地方政府为了缓解资金压力不得不纳入经济适用房，共有产权房起码可以做到相对公平。

这并非上海独创，国内少数地方政府曾有试点，英国早在二战后，就采用共有产权办法解决问题。

政府与共有产权购房者之间形成了双重权利关系。

首先，政府让度给共有产权购房者一个权利，购房者所拥有的30%份额可以按照周边房价打九折。此时政府付出的经济代价包括，免收的土地出让金、行政事业性收费、城市基础设施建设费用、其他税费的减免等。

其次，政府再给共有产权购房者一项期权，五年后共有产权可以转让，购房者能够拥有完整产权，而不仅仅局限于使用权。但此时，政府也给自己预留了一项权利，当政府的住房保障机构拥有优先回购权，规定购房人和保障机构按各自的产权份额分配上市转让收入。

在这项共有产权的金融产品中，基本可以做到风险共担、利益共享。

购房者得到的收益是实实在在的打九折的收益，所获得的30%的价格比周边低廉，但购房者无法得到最大的资本溢价收益，因为他拥有的是五年内不能交易的不完整产权。购房者还失去了市场自由交易的选择权，他无法选择交易对象，在五年后只能优先出售给政府。政府在初期支付成本之后，得到的是出售30%的产权所获得的大笔现金，以及五年后优先收购30%产权的权利。

所谓利益共享，主要表示在房价节节上升之时。此时，购房者与政府手中的产权的市场价都在上升，双方都获得了资本利得。购房者此时希望获得的是全部产权，将房产在市场交易收获溢价。但此时，政府住房保障部门一定会回购30%的产权，从而收获全部的市场溢价，购房者所能获得的最大资本利得就是30%的产权溢价。双方利益共享，政府所享受的蛋糕份额更大。

所谓风险共担，主要表现在房价下滑时。如果房价下挫甚至房价下挫超过一成以上，加上贷款利率等，购房者不仅不能获得资本利得，还会倒贴本息。此时，政府绝不会行使优先回购权，购房者同样不愿意从政府手中购买剩余的70%产权，双方手中的产权价值都在下降，但由于产权互相箝制，只能保持原状，止亏出局的成本较高，双方共同承担亏损成本。政府起码还有房价高位时出售30%产权所获得的资本利得。上海城投置地集团董事长俞卫中说，在理想条件下，共有产权房销售能较快实现成本回收以投入后续开发，并能有3%左右的利润。

严格来说，政府在出售的是房地产产权方面的期权产品，主要目的是回笼资金，加快建设，与购房者收益风险共担。一个愿打，一个愿挨，谁也别怨谁。

政府不再承担低息贷款可能出现的坏帐之责，也不愿意建立诸多没有风险机制的经济适用房。近年来，上海先后三次降低共有产权房的准入门槛，人均可支配月收入限额从2300元放宽到3300元，人均财产标准从少于9万元放宽到少于12万元。

你是住房夹心层吗？你是刚结婚需要首次置业的人吗？请购买住房金融产品——共有产权房。这是在夹缝中生存的购房者、地方政府创意的体现，夹缝中生活也有春天。