杨红旭：“土地财政”远未玩完，四季度调控纠结不堪

根据中房指数研究院发布和数据，今年上半年，全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元，同比下跌5.5%。土地出让收入排名前十的城市中，出现下跌的5个城市全部为一线城市或者发达的二线城市，同比降幅最大的为北京，降48.32%，降幅最小的为上海，降21.97%；而上涨的5个城市均为相对欠发达的二线城市。

众所周知，土地出让金是地方政府的命根子，上半年的“收入单”可谓惨淡。本月12日国务院常务会议上分析房地产形势时指出：当前存在的主要问题是，部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。“城门失火，殃及池鱼”，调控房价，自然会压制地价，开发商对后市持悲观态度，怎么可能会积极拿地？土地收入下滑，暂且不必说其他方面，单就住房保障方面，资金缺口只能会进一步扩大。一方面要稳房价，另一方面要建保障房，二者皆属问责范围，地方政府进退维谷。但保障房指标的压力比稳房价略大一些，部分地方政府私下放松调控，也就可以理解了。

土地出让金下滑的态势，预期下半年会有所好转。国土资源部的数据表明，今年1-6月全国130个城市共推出19435万平方米，同比减少15%。而按今年全国住房用地计划供应21.80万公顷（剔除保障性安居工程用地7.74万公顷，商品住宅供应为14万公顷），比去年实际供地量大增72.6%，即便打点折扣，也会明显超过去年。因此可以预期，下半年各地住房用地将会放量，土地出让金随之也会增加。

值得关注的是，上半年土地成交均价明显下跌。全国130个城市成交楼面均价同比下跌20%，其中住宅类用地下跌13%。虽然其中没反映结构变化，也即随着今年土地市场的降温，很多地方政府对于优质地块存在惜售心理，但总体还是反映出土地价格趋于低迷。同时，溢价率很好的证明了这一点，上半年土地成交溢价率为17%，其中住宅类用地溢价率为19%，较去年同期减少18个百分点。

显而易见，在严厉的房地产调控下，开发商不愿花高价买地了。另外还有一个因素，国家不愿看到地王频出。去年12月，《国土部关于落实房地产用地调控政策通知》要求：对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要填写《房地产用地交易异常情况一览表》。国家打压高地价的态度鲜明，部分地方政府怕国土部有意见，不敢放任高溢价出现。为此，有些城市想出妙招：对地价限高，一旦竞价达到限值，则让参与的企业竞争配建保障房面积。

去年，全国土地出让成交总价款居然高达2.9万亿元，同比增加70%，地方财政可谓“大丰收”。去年全国新建商品房成交均价同比上涨7.5%，而开发企业购置的土地成交均价却大涨34%左右，由此可见地价远比房价疯狂。如果下半年土地供应能明显放量，则今年的总地价款预计不会比去年低多少。

然而，土地出让金这块“肥肉”正被越来越多的部门盯上。去年之前，国家曾有规定，土地出让金每年净收益的10%用于廉租房，去年则提出公租房也可以从中拿钱。而今年，国务院的《关于进一步加大财政教育投入的意见》中，要求地方政府必须从土地出让收益中按10%比例计提教育资金；还有财政部、水利部《关于从土地出让收益中计提农田水利建设资金有关事项的通知》中，也要求各地确保10%的土地出让收益用于农田水利建设。

僧多粥少，矛盾重重。在包括开征房产税在内的财税体系改革之前，所有质疑“土地财政”的观点，都是“纸上谈兵”。地方政府发愁的是，中央部委要来抢食，怎么才能更多的保住“劳动成果”。基于此，笔者认为下半年地方政府放松调控的驱动力，依然非常强大，近期国务院会议压了一压，不过“保鲜期”估计只有三个月左右，预期四季度将有新变化。

刊发于经济观察网专栏