胆子再大一些，步子再稳一些

最近比较关心东渡集团。没有什么特别的原因，一方面是上上周和几个业内老法师去看了东渡集团在青浦的那个青花建筑“东渡青筑”，另一方面是上周出差路过金沙江路的东渡商业大厦。

这个以青年住宅起家发达的房地产企业，给我带来的最大疑问是“在住宅市场一片调控并连续的背景下，东渡的这种转型是被动还是主动？”

国内很多房地产企业，都有自己的一个明确的主题定位，比如某某矢志做百姓开发商，某某要做科技住宅领跑者，某某要做艺术地产等等，其实这些企业初创时也未必有明确的发展方向，也属于摸着石头过河地逐步总结出未来的道路，这无可厚非。

问题在于，在住宅开始调控的今天，我们看到很多企业开始提出了进军商业地产的口号，这不得不让人对此保持警觉和预兆。因为住宅调控所以进军商业地产，且问“因为大学落榜，我直接报名硕士？”商业地产和住宅地产无论从开发难度、流程环节、资源要求、管理品第等各个方面的要求都要提升一个台阶，现在房企如此的“汤米和杰瑞”游戏有点不合理！

再说回东渡。东渡对青年住宅捻熟于胸无可厚非，企业寻求自我提升也无可指摘。或许他们长年积累的资源可以开始多元化一下地进军商业地产和办公楼，但就东渡青筑这个产品而言，我并不看好这种或主动或被动的产品转型！

首先是价格。周边（公寓）15000他们坚持了去年以来的报价17000-21000，这个30%左右的价差，在青浦新城这样一个内需型或者说区域型消费市场里，消化或者说竞争中消化，是存在压力的；

其次看产品。如果说青花建筑这个概念不错，那么仔细看了产品，青花元素除了在门把手、公共部位陈列等局部得到体现，青花更多的展现地在售楼处也就是未来的会所。所以，看售楼处或许会激发一种传统文化回归的喜人，但等到交房或者看的懂规划和建筑的消费者仔细比较，就会发现所谓青花，和自己那种男方常见的现代建筑几乎搭不上边。

第三是市场。周边富力、旭辉项目，暂且不说它好不好，至少他们都遵循着相对比较保险的套路在做产品做营销。欧式建筑、小户型产品、利用青浦水系发达因势利导，等等，在这样一个“区域人口有限且供应量庞大”的剪刀差市场里，做一个中式文化的图腾型产品，风险真不是一点点！

东渡转型不能说错，但这一步过于激进就有点脱离市场。假设东渡现在不仅需要在产品类型的多元化上进行尝试，还要在产品进阶的文化性上摸高，两者相比还是前一种可行——虽然没有做过商业，但好于没有做过高端！

做一个概念产品，也可以索性狸猫换太子——比如以中式公寓为主题，但会所引进青花概念，这种概念主次分离逐步提升的方式，比较讨巧也比较不束缚自己于业内和消费者亦步亦趋的比照之下。

胆子要大一些，步子要慢一些！

再说一个转型的事情。有家做房地产高端物业的展览公司，由于初创时的美好愿望——只做高端小众市场，因此最近三年发展的比较稳健，关键是每半年一次小规模展览会的利润率奇高！

但最近他们也不淡定了，要求“从3800平方米的展位扩容到20000平方米”，这就意味着做大的战略，高端物业和私人银行之间的渠道润滑和客户输送，一旦被几何级放大，我们可以想象的是“原先的门槛降低了，客户的满意度也就降低了！”

我曾经把这种转型比喻成“100元体验高尔夫”的做法，即将原先神秘和高端的服务项目开始走下神坛普泽大众，这固然可以看到面前的销售额大幅度增加，但客户成色的下降却是不能不考虑的问题。

展览公司将自己定位成线下媒介，没有错。

高端资源在维持自已神秘小众的同时，又能让更多人知道看到甚至参与，这其中的“强制双面绣”，我还是觉得有点难。

小罗纳尔多当年让人叹为观止的一个过人方式是，他眼睛看着左侧队员球却传向右侧，这种声东击西的方式并非每个球员可以模仿。

企业的成长和转型，有主动的需要即发展和膨胀的野心，也有被动的需要即行业空间有限需要蓝海，但房地产企业以及相关企业，无论是出于主动抑或被动，可以海阔天空去想，但做的时候还得脚踏实地地稳扎稳打才是。