防范合规风险 7大信托公司停发地产信托

《中国房地产报》于2011年7月3日发表“防范合规风险 7大信托公司停发地产信托”，全文如下：

“除保障房以外的房地产信托业务下半年暂停，目前华澳、兴业、中海、华宝、中融、平安、爱建等公司已经停发地产信托。”6月底上海某大型信托公司负责全国房地产信托业务的投资总监向本报记者透露，“没有很好的合作关系，不会再发新的信托产品。”

而6月30日，有消息称，多家信托公司已接到来自银监会的电话，要求“今后信托公司凡涉及到房地产的相关业务都逐笔报批”。

上述投资总监表示，现阶段房地产信托收紧有两个因素，一是应银监会的要求，因为银行的开发贷在不断收紧，而信托却在大规模放款，与当前的市场调控相违背；二是由于房地产市场走势不明朗，政策的变化无法预估，加上信托所要求的投资回报不断上升，各大信托公司在风险掌控上也开始收紧。

风险预警提升

“除万科、金地、招商、绿城等一线开发商外，其他二三线开发商在接下来一段时间要拿到信托的钱非常难了。从7月开始，平安、爱建、中融等大型信托公司的地产信托业务将不接受新的房地产信托申请，除非这家房地产公司跟这家信托有着良好的合作关系。”上述投资总监告诉记者。

今年以来，房地产信托规模持续攀高。据用益信托工作室最新公布的数据，今年前5个月集合信托产品投向房地产行业的资金规模达1168亿元，占信托资金总量的45%。其中5月份当月投向房地产的信托资金规模为256亿元，高于4月份的248亿元和3月份的194亿元。

房地产信托的火爆再次引起了监管层的注意。今年6月初至今，包括中融信托、平安信托、中信信托等在内的20多家信托公司陆续收到来自银监部门的“窗口指导”电话。

“近段时间房企通过信托渠道融资成本不断走高，目前已经在30%左右，最高的甚至已高达45%。即使房企还能承受当前的融资成本，但这偏离了正常范围，中长期来看风险不可小觑。”上海银监局某内部人士在接受本报记者采访时表示，“在紧缩的货币政策调控下，固定收益类信托产品发行规模的增加将会削弱货币政策的功能。同样，在市场资金比较紧张的情况下，信托产品的预期收益也会水涨船高。”

上述投资总监告诉记者，投资者可以实现较高的投资收益，信托公司作为中间方可以取得不错的提成，而房企又可以解决资金之渴，三方共赢之下，导致房地产信托产品持续走热。

尽管风险剧增，但是很多房企还是通过信托来筹集资金。6月29日，中华企业(600675,股吧)（600675.SH）发起一笔3亿～4亿元的信托融资，预期年化收益率为8.6%～10%。该信托由五矿信托发起，名为“中华企业优债投资二号集合资金信托计划”。其中，优先级2亿～3亿元，劣后级约1亿元，预定期限为18个月，按信托季度分配收益。

此外，为保证回购资金来源，双方锁定中华企业旗下南郊中华园项目三期未来销售收益作为第二还款来源。中华园项目三期为联排别墅，预测面积7.33万平方米，共322套，下半年开始销售，预计将实现销售收入近3亿元。

“由于房地产市场的限购，别墅很难拿到预售证，所以这笔信托的风险也是非常大的。”上海申生置业有限公司执行总裁林玉芬告诉记者。

转攻股权投资

“银监会鼓励信托公司参与到开发商的项目上，不是单纯在融资，而是真正的项目投资，要让信托公司既为开发商融资，也参与开发商的项目分红以及承担相应的风险。”上述投资总监说。

在监管层下发的控制房地产信托发展节奏的“窗口指导”中，并未对股权投资类房地产信托产品进行控制，而是主要控制贷款类产品，股权投资类产品或受到开发商以及市场的青睐。5月第三周发行的房地产信托产品中，单款产品最大募集规模高达10亿元，该产品为中融信托发行的“银川鸿曦股权投资集合资金信托计划”，也是属于房地产领域股权投资类产品，预期收益率达到17%。

上述投资总监告诉记者，目前房地产信托的风险主要来自3个方面：资金被挪用的风险，项目无法完工的风险和房产卖不出去的风险。如果以股权投资的方式参与开发商的项目，信托公司在前期不会收很高的利息，而且可以保证资金不被挪用。但是如果所投资的项目进展顺利，开发商会损失相应的利润，在目前的条件，很多开发商未必能接受。

另外，信托公司参与项目的投资，不单是财务投资人，需要参与到项目的管理和开发，可以保证项目的按时完工，但这对于开发团队的成熟性要求比较高，一般的中小开发商达不到信托公司选择开发商的要求。

苏州信托董事长朱立教认为，得益于这几年房地产市场的持续繁荣，房地产信托已成为绝大多数信托公司重要的利润来源。实际上，房地产信托下一步的发展主要取决于两个不确定因素：一是房地产的繁荣是否还能持续下去，或者说今后相当长一段时间内我国房地产业是否仍处于上升期；二是严厉的房地产调控是否也仍将持续下去。

“市场环境的不同，每个信托公司都会有各自的应对策略，但不管怎么样，在当前应特别注意合规风险。”朱立教说。