你最给力会热销的脸

上周去青浦看了两个项目，一个热销一个号称热销。

真实热销的那个其实产品比较共性，属于“千错万错欧式不错”，再配合了一些诸如划船看房等小情调，已足够撩拨购房者本已迫切的购买欲望；

号称热销的那个产品可以说很有个性，至少是概念上有点想法，但因为我很不识相地曾经参加过他们的投标所以见证了对其从父母相亲到儿子出生的全程，所以在同行第一次去的啧啧声中知晓了“当时是这么想，现在做出来却是这样”的挪移，再一看报价，环视案场的寥寥，我猜它仅仅是号称热销。

两个项目的一冷一热，其实昭示了目前平衡格局市场上的诸多特征：

第一，   一切先看性价比。在平衡格局的市场背景下，“更好的更贵”这话有商量有玄机，关键看“更好的尺度”和“更贵的幅度”是否同步，如果因为“更好大于更贵”那OK，反之“犯不着为了好那么点，贵那么多！”所以，一切好和不好都建立在价格能否接受的基础上，而在没有看到房子之前，我们这种对于价格的底线其实是建立在区位和交通之上的。

第二，价格可以接受之后，我们来看户型，这是你真正需要支付的标的物。至于销售员嘴里的“我们有这个，有那个”，不私享的都给我“稍等”，人性自私属性盖因如此。我们曾经认为就户型而言“合理、适度”是要求，但殊不知在经历了上海学习深圳多年以后，现在购房者对房型的第一感官居然是“送多少面积”，也可以说这个要求是叠加在第一属性性价比之上的再度自我拷问。至于房型是否合理，老实说今天上海的房型发展到这一步，一个朝南两个朝北的事情发生几率还真的比中国队赢阿曼还低！

第三，   品牌决定面子。这个说法或许很多购房者暂时还不承认，但是我要将这个因素放置在我们常规的对超市菜场医院的考量之前，是因为今天的购房主力人群已经和99年大相径庭或者说经历了一轮年轻化过程。今天的结婚人群是刚性中的刚性，所以对于他们的要求而言，品牌开发商的项目不仅代表着放心更代表着面子，至于父母辈关心的医院菜场公交车，在80后当道的今天，已经分别被超市会所地铁所全面覆盖。因为买房花的不是自己的钱，所以更需要考虑自己想要的面子问题。信不信，看疗效！

第四，   配套决定生活方式。继续刚才的话题，不同人群买房的权重不一致，因为他们的生活方式不一致：（在预算可以接受的前提下）80后和父母不一致，前者看重腔调后者看重配套；上海人和外地人也不一致，前者看重家庭消费统筹后者看重生活便利指数。这就预示着一个全新的问题：配套决定生活方式。比如，你选择买在郊环的三房或买在中环的一房，前者的生活方式是每天在路上消费来回四个小时回家洗洗睡的两点一线，后者蜗居但夜生活丰富，路上轻松也养足精神，下班往往比上班精彩有趣的多！同理，有地铁的和只有公交的也会对8小时之外理解完全不同。

说到底，热销的那些房子，你很难用素描地方式来告诉我们分别有一二三，你更难用渐进的方式来告诉我们第一第二第三，但我们可以用权重的方式来告诉你一个热销房共性：一切以价格可接受度为准，不唯上只唯“值”；在这个大背景下，户型实用、大开发商出品和配套便利成为了并列的考虑项。

另外值得一提的是，购房者房史能级的差别也决定了在价格至上背景下，不同的策略，首次置业者如相亲中的外貌协会一样看重外立面、轨道交通、景观，而二次乃至二次以上者就直接冲着“一眼看穿心灵”的方式看重户型设计、物业管理、生活配套等“性格选项”，两个都不错因为“只有经历过才会明白！”