信托驰援保障房

《中国建设报•中国住房》于2011年6月7日发表“信托驰援保障房”，全文如下：

今年1~5月份，各信托机构发行的保障房信托产品规模已经追平去年全年。在保障房建设资金来源结构中，信托资金作为“急先锋”的重要性益发凸显。

今年以来，保障性住房建设资金缺口始终是业内外热议的焦点话题。通过今年前5个月各地的探索实践，这一热议话题的解决方案已经初露眉目。信托资金打前站，包括银行、保险等各类社会资金则会在适当地时机跟进。

按照估算，完成全年约1000万套保障性住房建设任务，大约需要1.3~1.4万亿元建设资金，其中约5000亿元由政府兜底，主要包括中央地方各级政府财政、住房公积金贷款和土地出让金收益支持等具体的资金筹措方式；另外约8000亿元资金缺口要求通过多种方式从社会募集。专家认为，银行、保险等仍将是保障房建设资金的主要来源，而制约因素主要集中在土地使用权属等制度安排和资本金偿付途径方面。事实证明，资金运用方式灵活的信托产品有助于消除前述资金进场的障碍。

规模激增

保障房信托大有可为，已经成为信托业界的共识。

北京信泽金研发总监王巍指出，对信托机构而言，保障房信托市场已经出现了重大的机会：“房地产市场深度结构调整的融资机会，地方政府与金融机构合作的重要机会，监管层鼓励金融创新的做大做强的机会和‘成千上万亿元’资金调动的展业机会”。

6月份，用益信托工作室发布的最新报告指出，保障房建设很有潜力成为信托公司在房地产领域新的机遇和盈利增长点。“如能占得先机，也许将能成为信托公司培养核心盈利模式的机会，改变信托公司目前缺乏核心竞争力的现状，为信托公司提供了一条新的出路。”

据用益信托工作室统计，今年1~5月，共有9家信托公司发行了21款保障房集合信托项目，发行规模为65亿元，占比上升到2.74%。而去年全年只有9家信托公司发行了23款保障房信托项目，发行规模为70.79亿元，占信托总规模的1.8%。

显然，信托机构正在大力拓展保障房信托产品市场。虽然今年以来保障房信托发行量相对于全部信托产品发行数量仍是非常稀少，但相对于去年已有较大增长，今年前5个月发行的产品数量几乎追平去年全年发行量。

国内60多家信托机构在保障房领域跃跃欲试。自去年至今，共有13家信托机构已经发行保障房信托产品，据信，该领域也是众多其他信托机构重点拓展的方向。

王巍认为，在国内信托机构中，相对于银行系、保险系和AMC（即资产管理公司）系信托公司，央企系、地方系和实业系信托公司对保障房业务“相对积极，步伐较快；产品数量、规模增长较快；业务和风控体系的重视程度高”。

按照计划，今年全国约1000万套保障性住房建设任务需在10月底之前全部开工。这一规定期限前还有不到5个月的时间，可以预见的是，各地保障性住房大规模集中开工的场景即将在此期间涌现。受相关监管政策限制，银行信贷不太可能第一时间站出来支持如此规模的保障房开工量，专家预测，在未来一段时间内，保障房信托规模还将加速扩张。

主流模式凸显

各地经过一段时间的实践探索，保障房信托主要模式已经雏形初显。

据用益信托工作室统计，2010年保障房信托资金主要投向棚户区改造和安居工程，体现在发行规模上，棚户区改造占比超过50%，依次为安居工程、两限房、经济适用房和廉租房。今年以来发行的保障房项目分化更为明显，主要集中于安居工程和棚户区改造，仅有一款信托计划投向两限房项目。

“理解当前保障房信托的主流业务模式，核心就是抓住信托资金的实际运用方向。”王巍认为，从资金流向来看，主流业务模式至少可以区分为七种：为地方政府融资、为房地产企业融资、为房地产企业与地方政府的联合开发体融资、为建筑企业融资、为私募基金提供融资、作为廉租房或公租房的REITs筹备模式和包括银信接力、与社保基金或公积金管理机构合作等特殊的合作模式。

在这几种主流业务模式之下，信托资金还有多种运用策略，这是信托资金灵活性特征最突出的表现。除了常见的贷款方式，还有股权投资、权益投资、准资产证券化、信托型基金、信托+有限合伙+公司型基金等多种资金运用方式。

正是因为具有复杂多变的结构性特征，在更具规模的种种社会资金进入保障房建设领域之前，信托资金具备了发挥其杠杆支点作用的突出优势。

在前述用益信托工作室报告中提出，针对廉租房和公租房项目，如果是资质较好的地方融资平台或者贷款抵押充足的房企，融资规模不大，可采用贷款方式。此外，较多项目可采用灵活的权益投资模式，例如该项目采用BT（建设—转让）模式，则可以用权益投资的方式，购买BT合同收益权，或者购买应收账款收益率，股权收益权等。若融资规模较大，多采用股权投资模式。当然，最受关注的还是房地产信托组合运用模式或REITs（房地产投资信托基金）模式。在REITs政策开闸之前，比较类似的基金化房地产信托产品相对比较具有可操作性，能分散风险。

“保障房是个好箩筐”

今年以来，保障房信托规模迅速增大引起广泛关注。其中，关于保障房信托收益向普通商品房信托产品看齐的现象，关于可能存在的借保障房之名行商品房开发之实的现象，更是社会各界批评的话题。

这些批评失之偏颇，至少在监管层明确表态之前，苛责不宜加诸信托本身。众所周知，保障性住房之所以集中爆发融资困难，关键原因之一就是为确保其保障性能，在投资方面不仅占用资金规模大，而且资金使用周期较长。在支持保障房建设的公共性质资金来源不足的情况下，不得不大力发展社会融资，那就必然要遵循市场规律，允许采用合法合理合规的手段提升其与社会资金的议价能力。借用信托业内人士的说法，“凡是监管层没有明文禁止的都是可以创新探索的。”

国内股权债权融资的资本市场并没有为保障房专门配套设计相关制度，正如前文所述，信托资金是当前能够支持保障房建设的重要的杠杆性资金，其相应的风险控制措施无法回避，但土地政策以及分配措施都与信托产品的风险偏好不完全匹配，通过各种措施进行风险统筹成为地方推进保障房项目的必然选择。

棚户区改造项目是目前信托资金进入最多的领域。由于其多与商业开发捆绑实施，其信托项目与普通房地产信托项目融资模式基本一致。

信托公司介入经济适用房开发的阻碍是缺少足额抵押物。经济适用房土地由国家划拨，意味着不能将土地作为抵押物，政府信用或政府背景信用是信托公司介入经济实用房的重要保障，但这需要政策配套支持。另外，信托资金介入经济适用房还会遇到建设周期、退出安排等因素的影响。

当然，也不能因此无视保障房信托热潮中可能隐含的风险。

业内人士指出，当前保障房信托产品中的保障房概念并不严谨。有的名为棚户区改造或城中村改造，实际从事与保障房不相干的商业开发；有的保障房项目已经完工，信托资金名为替换保障房垫资，实际转向开发；有的信托资金约定投向就是混合类产品，保障房只是一个假定的资金投向；也有的名义投向保障房项目用地，实际用于土地储备。当然也有真正为法定保障房项目提供资金支持的实质性保障房信托产品。

信托并没有真伪之别，只是保障房概念丰富多样，才是真假保障房信托提法的根源。对于信托机构而言，只要是符合其风控标准拥有市场需求的信托产品都会去做，而如何定义保障房，更多地体现了地方政府的意志。

“保障房是个好萝筐，什么都可以往里装。”这一点也被视为保障房信托风险的关键因素。在一些地方，保障性住房的外延已经大大扩展，不仅包括经济适用房、廉租房、公租房和棚改项目，也包括诸如两限房、回迁房、定向安置房、中低价位中小套型普通商品房、城中村改造项目、旧城改造项目和城市综合整治项目等各种名目。