杨红旭：有地产大佬担当，2011楼市不必太悲观

在别人悲观的时候，多看有利因素；在别人乐观的时候，多思不利因素。这是一种朴素的辩证法。事物都会荣衰转化，房地产市场亦如此。今年1月“新国八条”出来后，极度看空市场者甚众，笔者当时认为就全国而言，全年房屋成交量和成交价格不会明显下跌。

近日，一线上市公司的业绩可以说明一些事实，证明一些预判。万科、保利、金地、中海等11家地产龙头都已披露5月业绩，销售金额共计达542亿元，较4月明显有回升；其中，万科和保利5月销售金额分别同比增长76%和132%，1-5月销售金额分别同比增长87%和82%。而且，具有标志性的数字是，万科1-5月销售额已超过500亿，今年继续超千亿基本已成定局。

想必很多人会迷惑不解：今年以来以房地产调控如此严厉，楼市已呈降温之势，缘何地产巨头仍在大步前进？确实如此。2月以来，一线城市和部分二线城房屋成交量同比去年大幅萎缩，在外部融资不利、内部销售遇阻的情况下，很多开发商资金链趋紧，已有些叫苦不迭。

透过这一现象，可以发现几点对研究中国楼市有价值的论据、结论或推测。首先，房地产开发企业加剧分化，优胜劣汰进程提速，强者更强。2004年以来，伴随着持续的房地产调控，很多中小企业项目减少、经营萎缩，在招拍挂的土地市场中，基本上没有能力获取新增用地，在市场低迷的2008年和今年，少数企业通过转让项目或股权，已退出这个行业。与此同时，大企业集体发力，企业规模快速扩张，尤其是一线阵营中，巨头争风，保利、恒大、绿城、绿地、中海等皆瞄着万科的“老大宝座”。

其次，龙头房企促销跑量模式正在改变市场生态环境。龙头企业销售业绩逆势飘红，暗含两层意思。一是优质企业具有较强的品牌号召力，在淡市中仍能集聚有限的市场需求，这与他们长久以来的坚持提供优质的产品和服务有关；二是部分龙头企业采取以价换量、促销跑量的模式，更注重资金回笼、可持续发展，反倒是很多中小企业喜欢追求单个项目的利润率，死不降价，仍在充当“猪坚强”。近期全国卖得火爆的楼盘，基本上都是恒大、中海、碧桂园、保利、万科、绿地等企业开发的，比如南京碧桂园项目、深圳中海项目、恒大多个城市的项目等，开盘当天招致几千人、上万人排队，成交几百、几千套房子。

再次，三季度促销楼盘增多，将引致部分城市房价出现微跌。“新国八条”出台后，70个城市房价指数仍在上涨，但涨幅持续回落。市场中促销楼盘逐渐增多，然而促销幅度并不明显，5%左右是主流，而那些开盘爆热的品牌开发商的楼盘，促销力度较大，实际售价比市场价或该楼盘预期售价，下调10-20%。但相当多的楼盘，基本上没有优惠措——当然一般都卖不动。在三季度政策不放松、企业资金链紧张的情况下，预计促销楼盘将持续增多，从而使部分城市（尤其是一线城市）房价出现短暂性下跌。不过，市场规律同样表明，那些开盘热卖的楼盘，再推后续房源时，折扣将有所减少，因为企业已探明了需求方的心理价位，同时也符合楼盘“低开高走”的普遍规律。

最后，今年全国楼市数据不会太差。“新国八条”出台后，许多专家预期今年房屋成交量将降20-50%不等，价格将跌10—50%不等，即便是近期，仍有聂梅生会长认为房价至少将跌10%。实际上，个别城市不排除会出现这种上述大幅调整的情况，但全国整体上不可能显著下调。5月龙头房企业绩向好的原因之一，是他们的项目多分布于二三线、甚至四线城市，在东部一线城市楼市低迷之际，多数别的城市并未像2008年那么低迷。东方不亮西方亮、豪宅受挫普通房向上，中小企业发愁龙头企业红火。

今年我国楼市属于结构上差异显著、总体上平稳中略有调整。以国家统计局新建商品房口径为准，我依然坚持年初的判断：2011年相比2010年，成交量和成交价基本保持稳定，在此前提下小跌非意外，小涨亦正常，大涨大跌难露脸。

刊发于中国证券报