19城市申请参建保障房 保利希望政策倾斜

《经济观察报》于2011年6月4日发表“19城市申请参建保障房 保利希望政策倾斜”，全文如下：

5月，国资委明确要求央企积极介入保障房建设，并在其下发至各央企的《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》中明确要求：“有关中央企业要及时收集掌握地方政府在保障性住房方面的规划、进度安排、项目资料和政策支持等信息，加强与地方政府有关部门的沟通，争取地方政府的支持，在地方政府的领导下，按照市场化运作方式，通过多种途径参与保障性住房开发建设。”

积极的房地产企业行动起来比中央的政令来得更有效率，从去年开始，不断有房地产开发企业和地方政府达成保障房建设协议，国营企业和领军的民营企业早已或主动或被动地涌入保障房建设的浪潮。

莫慌!此次主力仍然在假摔? 套牢的股票很可能有救了! 3月股市很可能发生巨变? 拉锯战背后暗藏的资金动向! 　　保障房建设在中国才刚刚开始，建设初期的资金问题刚刚显现，建成后的分配和运营阶段，还将面临更多的考验。实际上，对保障房的讨论从来就没有停止过，一方面是各地大力上马保障房项目，另一方面，整个保障房游戏规则尚不明朗，产权界定、经营权界定以及保障房运营等层面的规则长久无法落实。

从参建企业层面来看，不确定的游戏规则，意味着机会也意味着不安全感。

身兼上市公司及央企双重身份的保利地产，早在2007年便投入到保障房建设。毫无疑问，保障房建设是微利的，目前各地方政府对保障房利润率的要求基本是在3%左右，在土地、建设、销售等住宅地产开发盈利环节上，保障房的开发建设几乎没有太多的利润可以提取。但是保利地产的保障房计划却有全面开花的意思，2011年两会后，保利给19个已进入城市的政府提交了《关于申请参与保障性住房建设的函》，表达支持各地政府重点政策项目的投资建设、参与保障房建设的强烈意愿，目前有10个城市在洽谈中。保利地产总结，应在安全利润规模下积极介入保障房项目开发。

就以往经验而言，保障房利润到底几何？企业建设保障房思考的出发点以及顾虑是怎样的？本报就相关问题对保利地产集团副总经理进行了采访。

经济观察报：保利地产目前参与保障房建设的现状是怎样的？

胡在新：我们是国内较早尝试保障房开发的企业之一。

早在2007年，保利地产就建设了广州第一个限价房项目——保利西子湾。截至目前，广州西子湾已全部竣工并交付使用。此外，保利地产2007年开始投资建设的北京市首个限价房项目——保利嘉园也顺利竣工交付，累计已建成保障性住房7411套。

在全国范围内，保利地产还有三个与保障房相关的项目，分别是上海嘉定云翔经济适用房项目，该项目总建筑面积约35万平方米，住宅约4200户，目前正在建设中；2010年8月获取的北京沙河保障房项目为经济适用房项目，建筑面积逾10万平方米，正在开发建设中；2011年4月29日取得的广州荔湾区地块将配建3万平方米保障房，约占该地块总建筑面积的16.7%。近期，保利地产还在上海参加保障房建设的投标。

经济观察报：保障房建设在保利的开发建设当中占比多少？未来的计划怎样？

胡在新：保障房建设的占比不好说，我们不特意设定一个比例，因为每一个投资项目的落实都要考虑多方面的因素，具有很大的不确定性。我们将力争在不损害股东利益的前提下，争取参与政策支持的保障房项目，计划在2011年新增5个以上保障房项目，目前已落实了2个。

2011年两会闭幕后，保利在所进入的19个城市的人民政府提交了《关于申请参与保障性住房建设的函》，表达保利地产积极履行社会责任、积极支持各地政府重点政策项目的投资建设、一如既往地参与保障房建设的强烈意愿，目前有10个城市在洽谈中。

经济观察报：保利地产参建的保障房项目中，广州项目利润为10%左右，具体是哪些原因导致保障房微利？

胡在新：保障房利润受到建设成本、市场环境和品质要求等多方面因素的影响。

以保利地产在广州的第一个限价房——西子湾项目为例，虽然该项目限制了销售价格，但保利地产在项目规划和建设过程中对产品的品质以及交付标准并没有因此而降低。此外，该项目建设期间，正值原材料和用工价格上涨，造成了项目的成本上升，压缩了利润空间。而在销售的阶段，又逢国际金融危机爆发，国内房地产市场跌入低谷，项目销售回款相对缓慢，造成财务成本进一步上升。

北京保利嘉园属于微利项目。该项目的销售模式是政府统一配售，因为项目规模较大，由北京多个城区共同完成配售工作，所以在工作程序、组织流程上不一致，进展较为缓慢，也从而导致销售计划推迟、财务成本上升。

经济观察报：保利地产如何在保障房建设与企业业绩之间取得平衡？

胡在新：参建保障房，会在一定程度上拉低毛利率和净利率等指标，但就目前这个阶段而言，社会责任大于对利润的考量。建设保障房是政府的统一行动，作为央企，保利地产肯定会积极配合。企业站在投资回报的角度，期望通过保障房“赚钱”的想法是不现实的。

保障房的利润空间很小，从之前公司做的3个限价房项目来看，基本是微利。同时，参建也是对企业在成本控制、品质把控和资金运作能力等方面的专业开发水平的综合考验。目前各地方政府对保障房利润率的要求基本是在3%左右，利润率不高。保利地产参与建设保障房的设想是：只要不亏我们就会去尝试。

经济观察报：保利地产更倾向于参建哪一类的保障房项目，为什么？

胡在新：政策涉及的保障房各种类型，我们都会积极参与建设。我们认为解决住房问题应该增加政府出租房，逐步取消经济适用房和两限房。因为出租房更利于社会流动，显示公平，鼓励人们奋斗和创业精神，是更科学、合理的做法。

经济观察报：目前如果要调动企业积极性参建保障房，在整个制度设计上或者运营模式上还有哪些问题需要改善？

胡在新：保障房建设应遵循政府主导、企业参与的原则，政府应着重完善在土地供给、资金保证以及中长期运营机制方面的配套政策，通过政策杠杆，调动企业参建保障房建设这一系统工程中来的积极性。

从国外保障房建设、运营的经验来看，政府要在土地供给以及资金保证方面给企业以政策支持，保障房建设后的退出机制及后期运营也非常重要，也需要长远、细化、明确的运营机制相配套，以保证保障房能够在商业规则下自我循环。我们希望在土地和融资等方面对保障房参建企业能有一定的政策倾斜，同时也希望适当地能有一点利润，不然对股东无法交代。

此外，政府应对参建企业资质进行认定，因为这涉及到保障房的品质问题，建议应有相应的参建企业准入和品质监督、规范的政策。