房价为何这么难测

房价为何这么难测

近几年来，房价问题引起全社会广泛关注。至于如何衡量房价高低，却是个理不清、扯不断的麻烦事儿。普通百姓抱怨房价高得离谱，而现实中，市场需求又相当旺盛。笔者也曾通过研究房价收入比、租金回报率、商品房空置率等国际流行的指标，以探究其中奥妙，但这些指标不要说在国际范围，就是一国不同区域之间，可比性也不是太高，只能做些总体上、大概上的比较。

房价为何这样难以捉摸？首先，从产品特性上看，房地产的一个突出特点是异质性。作为高度同质化的商品，可口可乐可以全球定价（可比价格），而世界上却没有两所完全一样的房子。因此，房地产难以像普通商品那样统一定价，也难以准确的衡量一幢房子的价值的高低和价格的合理与否。

其次，从市场特征分析，房地产市场明显不同于普通商品市场。差异点主要包括：房地产交易成本高，各种税费较多，而且税收政策变化快，如我国宏观调控下的增税与减税，频繁影响房价的交易成本高低；房地产议价空间大，在不同的市场环境下，买方或卖方的还价空间很大，动辄几万，甚至几十万；同一幢房屋的交易次数极少，难以获得足够多的不同交易时间的价格样本。因此，与股票市场和其它金融市场相比，房地产市场没有明确的市场价格。

再次，从研究角度分析，房地产价格难以进行精确的国际对比。在金融和资本全球化的今天，作为资产品，股票、黄金、债券、期货等皆能进行国际间的价格比较研究，同样是资产品的房地产，却难以借鉴发达国家的经验。降了上述的产品特性与市场特征因素外，各国在房地产融资结构、监管框架、税收政策和作为抵押品作用等诸多方面的不同，使各国间的国际比较非常困难。所以才会导致我国的房价情况，难以适用发达国家3-6倍的房价收入比。

按照经济学原理，资产价格是由收益和贴现率的水平决定的，可以简单地表述为如下公式：房价=房租（年）/利率。假如一套住宅的年租金为5万元，如果利率为5%，则合理房价为100万元。其实质是资金的机会成本，也即说，如果100万元不用于购房，即便无风险的获得银行利息，每年也应有5%的收益，当然，对于普通投资者来说，可按长期定期存款利率，对于机构投资者而言，应按贷款利率更合理些。如果更准确点，应以中长期国债利率相衡量，2007-2008年我国五年期国债利率为6%左右。如果换种思维，则就意味着，我国住宅的年租金回报率应达到6%。

房地产的价值是由未来现金流（租金）的折现值决定的，在有效市场中，这个价格能够调配供求关系，使需求和供给达到均衡或接近均衡的状态。然而事实上，房地产市场存在显著的失灵现象，这阻止了价格趋向均衡，也就进一步加大了预测房价的难度。原因有三。

一是很难准确预测市场需求。这不仅影响购房者和开发商对未来市场的判断，同时也使作为市场监管者的政府无法科学决策、合理调控。如果是在一个喜欢用行政手段干预市场的国家中，则不当的政策很可能会加剧市场失灵，2003年以来我国就曾犯过这类错误，2006年之前曾使用同时压制需求和供给的措施，结果是供应确实减少了，可需求却未能成功抑制，结果房价只能继续高涨。

二是房屋供给具有刚性。从源头上讲，土地供给有一定刚性，在一定时间段内，市场中不可能存有充足的供应，尤其是在需求量较大的市中心区域；而在土地公有制的国家，政府垄断了土地供给，刚性就更强了。新建房屋的供给刚性，比土地更大。一般来说，开工后几年才能上市，部分住宅项目最快也得半年。这就导致在楼市繁荣期，供不应求矛盾加剧，价格只能加快上涨。而当几年后供应大规模出来后，市场可能已步入低迷期，从而形成严重的供大于求，促使价格加速下跌。这就导致均衡价格，总也无法出现。

三是金融机构的顺周期行为。房地产业属资金密集型产业，而我国对银行信贷依

赖过重，而且绝大部分属于抵押贷款，无论开发贷款还是个人房贷。问题出在银行放贷属于顺周期行为，随着房价的高涨，使房贷的抵押物价格提高，降低了贷款者的风险，增加了给房地产项目融资的意愿，所以商业银行会大量放贷，即使银监会和央行频频提示风险也不管用，其结果是进一步推高房价。相反，当房价下跌时，商业银行会紧缩房贷，从而进一步压制房价。这就阻碍了市场机制发挥作用。在大银行主导的金融体系中，更容易出现问题，比如日本和我国，尤其是房价上涨期，银行往往会低估贷款风险，美国次贷危机即为明证。

影响房价的因素错综复杂，准确预测房价变化几乎是不可能的。与此同时，房地产市场的失灵现象，使房价走势更加诡谲。但鉴于房价关乎民生，我们又不能不关注并研究房价，政府至少可以做到一点：不宜用行政手段干预商品住宅的价格，在调控工具上，多用财税、金融政策，不要人为制造房价之乱。

本文刊发于时代周报