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商品房销售明码标价满月之评析

2011-06-09 21:32:50

——雷声很大 雨点很小

  201161日,商品房销售明码标价政策满月。很可惜,无论是政策的制定者——国家发改委,还是政策的惠及者——广大购房人,似乎都没有心情聚饮一杯满月的喜酒。与此同时,从各地对这一政策实施月余的报道来看,明码标价实在是“雷声大雨点小”。

  一、多地执行不力。根据国家发改委发布的《商品房销售明码标价规定》,51日起,商品房销售必须明码标价。该政策制订的初衷是为了规范商品房销售价格行为,建立和维护公开、公正、透明的市场价格秩序,防止房价随意上涨,保护消费者的合法权益。然而政策满月,各地执行情况并不理想。 初步统计,目前已有北京、上海、浙江、西安、河北、广东、广西、湖北、山东等省市出台了明码标价的实施细则,也有部分省市还在酝酿之中。从出台实施细则城市的执行情况来看,政策执行力缩水明显。有些地方虽然出台了政策,但也不过是走走过场而已,很少对违反规定企业进行查处或问责。

  二、开发商对策多。正所谓“上有政策,下有对策”。根据“一房一价”的要求,商品房明码标价后,各地开发商可自行降价,但涨价必须重新申报。看起来很威猛,实际上开发商并不太在意。 比如,“一房一价”政策在广州的实际执行过程中,已被该市的20个楼盘演变成了“阴阳两价”,公示价格远远高于实际销售价格,为以后的涨价预留了大把空间。当地业界人士称:“什么调控政策尽管来吧,我们都可以一一化解。”

 

  政策未出台之前,“大嘴”任志强就泼过一瓢凉水:应对这一新政很容易,开发商可以先高价申报,然后再打折优惠卖房,就会把价格调节的余地控制在自己手中。现在看来,任志强的“点子”已被广泛采用。 为了规避政策,很多开发商在申请预售价时,有意以高于心理价申报,然后在销售过程中通过折扣、送装修等促销手段二次调价,让自己在后期销售过程中掌握一定的定价空间。

三、 购房者难知底。 至于购房者的知情权,事实上就更难以保证。就像其他产品消费者也无法明确其成本构成的详细清单一样,对于一间房屋的成本构成,基本上是开发商说什么购房者就认什么,对于房价,购房者除了一头雾水,就是难辨东西。在房地产主管部门无法对在销的房屋成本一一进行查证、比对,无法核定每一间房屋详实成本的情况下,谁又能保证明码标注的“一房一价”真的可信呢?更何况,有相当一部分开发商所谓的“明码标价”还只掌握在少数人手中,普通购房者想知道真正的价格并不容易。

  四、抑制房价无效。明码标价的效果诚如业界人士所料:既不能从本质上提升购房者的知情权,更不会真正起到抑制房价上涨的作用。某些地方,“一房一价”明码标价后,不但没有起到限价的作用,反而成了楼价虚高的主要实现途径之一。有的楼盘,平时卖公示价,周末卖优惠价,价格倒是明码了,实施却是两套方案、两个价格。有专家表示,要限制房价主要还须解决供求关系,想通过“一房一价”抑制房价上涨不会起太大作用。

  地产评论人贾卧龙表示,明码标价并不能击中开发商的死穴。治末的“标价”不如治根的“标本”,即公布地产开发成本,并在此基础上加上合理的利润率,一次来定价,这才是治理房价的良药。

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