遵循不动产投资暂行办法 10%险资入场保障房

《经济观察报》于2011年5月30日发表“遵循不动产投资暂行办法 10%险资入场保障房”，全文如下：

随着收益率走高、政策鼓励逐渐明朗，保险资金一改此前的静默，对介入保障房建设的热情如同当下的天气也在持续升温。

近期，保监会人士在上海陆家嘴金融论坛上对保障房政策的表态即年内将会出台保险资金投资保障房建设的相关规范性文件，在业界更是泛起了一池涟漪。

5月25日，接近保监会的人士向本报透露，“保障房规范性文件将完全遵循不动产投资管理方法，投资比例在10%以内，不再另设资金占比；在此框架下，具体的投资比例与项目等均由公司自主决策。”这位人士还预计，新政不会等到年底。

一位消息人士称，保监会虽有此想法，但还没有进入实质性讨论阶段。

削足适履？

去年9月颁布《保险资金投资不动产暂行办法》（下称《暂行办法》）至今，保障房是目前见诸报端较多的字眼；其次，除了基础设施之外，在其他领域鲜见险资有何具体投资动作。

一位保险公司人士说，“这等于做了一只40码的鞋子，非得让不同人的大小不同的脚穿进去，这不明摆着谁做谁违规吗？”这位人士指的是《暂行办法》，令其百思不解的是，立法思想与操作细则弄反了，无从“操刀”。

上述接近保监会人士解释，可能是险资没有看懂，自然也不会操作；就整个制度设计而言，《暂行办法》颇具前瞻与实用性。他认为，一些保险资金只习惯过去的条款写法；却不懂新政原则下，亦不乏创新空间，有些条款可以有结构性的变化；可能业界在理解上有差距。

问题是，如果按照保监会遵循不动产投资方法的思路，保障房新政是否也会有“削足适履”先天之忧？是否还会延续新的立法——不规定不能做什么，只规定在某种范围内操作？

据透露，原本《暂行办法》需要制定一个实施细则。“就像是需要"打补丁"，《暂行办法》不好实施，导致谁做谁违规，而理论上应该有细则。”上述保险公司人士说，“但由于保监会相关负责人意见不一致，相关实施细则迟迟未能公布。现在，取而代之的是“保障房规范性文件年内出台”。

不管怎样，险资的投资热情已被点燃。中国太保相继成立40亿和50亿两期债权计划分别投资上海和北京的保障性住房建设，中国平安也与上海城投控股联手，募集30亿元资金用于支持上海保障性住房建设，中国人寿也在寻找投资项目，重庆市场也开始跃跃欲试。据悉，目前除太保一期完成募集，其他项目尚在审批，更多的保险资金仍在耐心等待。

在陆家嘴论坛上，保监会办公厅副主任蔡基谱表示，保监会正在总结上海的保险资金投资保障房建设经验，并在此基础上就保险资金投资保障房项目，准备出台相关细则以规范险资进入保障房领域的投资行为。

“的确，上海公租房试点案例可供借鉴处很多，其达6%的项目收益率明显化解了保险资金对保障房收益率的顾虑。”上述接近保监会人士说。此前，收益率被追求绝对收益的保险资金视为一种障碍。

收益率变奏

“收益率曾是前期最大的坎”一位业内人士说，按照前期设想，政府初步提供的回报率约为3%-4%，而保险资金的诉求在6%-8%左右，这也是前期险资静默的原因。

从目前发行债权计划来看，险资投资保障房的预期收益率约为6%左右。“此收益率长远来看属于中等水平，作为一个类似于债券项目的投资，险资的热情还是在于分散风险。”一位保险负责投资的人士提醒说，目前是预期收益，具不确定性，除了要有好的评级和担保，保险机构还必须有专业的团队对项目进行跟踪、调研。

尤其在外界看来，保险资金与保障房工程建设珠联璧合，但是具体的收益率和细则尚需一事一议，这也是目前影响合作进程的关键因素。因此，有业内投资人士指出，从现阶段来看，保障房项目对保险资金来说是调料而非主食；短时间内资金可能不会大规模流入。

而除了希望在实施细则上有依有据，险资另一个期望就是能够出台一些优惠政策，比如税收减免等。首都经济贸易大学保险系教授虞国柱说，年收益率在6%左右的水平还是符合保险资金的收益要求。

“掘金”保障房？

如此收益率，在保障房市场尚无成熟商业模式可供借鉴的情况下，加之政策鼓励渐趋明朗，或多或少改变了保险资金最初的谨慎看法；遂显示出一些险资跑步前进的态势。“对保障房感兴趣的不光是保险大佬，就连一些合资保险也表现出极大的热情”，太保资产管理公司人士表示，因此，债权计划推出后很快超过募集数额。

据了解，太保资产上海的债权计划已经募集完毕，目前40亿元资金已经到账，但是尚未投入项目运营，其中太保资产占6成，为24亿元，其余由其他机构参与。

一家中型保险公司负责人告诉记者，由于目前启动的保障房项目尚处于试点，除了资金实力、投资经验、股东是否有政府背景也是关键，所以很多中小公司选择直接申购大公司发起的债权计划，以便少走弯路。

事实上，去年还在讨论保险资金参与的可行性，不到一年时间里，保险资金已经入场。在目前公开的项目中，排名前七的保险公司除了新华保险因为偿付能力不符合投资要求，其余公司都有了参与保障房的动作。

上述项目外，中国人寿、中国人保亦同北京、重庆等政府签订了合作意向，目标直指数量庞大的保障房市场。据悉，目前太保、平安等资产管理部门已经成立了专门的项目小组，负责跟踪保障房建设事宜，以及寻找投资项目。“我们选择项目的标准很高，如工程由中央或者地方政府牵头，政策导向明确，财政实力雄厚，能够保证资金安全。短期来看，项目主要在一线城市”，太保资产一负责人说。

从目前的投资版图来看，上海、北京、重庆一线城市成为险资首先涉猎的目标，但险资淘金保障房的大幕能否真正拉开，还取决于投资政策的明确。削足适履也好，未能看透政策创新动机也罢，风险可控前提下，保险资金需要真正的“松绑”。