律师支招：二手房买卖需注意事项（原创）

上海是一个国际化大都市，每天上演着许多二手房的买卖纠纷。日前，有客户咨询上海房地产律师，说自己原本去年在上海某区买了期房，之后在房产中介的介绍下，和下家签订《居间买卖合同》，但由于一年去过，房价上涨，该名客户不想卖房子，想要毁约，问这么做是否划算？

上海房地产律师发现一个现象：客户往往在签订《居间合同》或《买卖合同》后，履行过程中发生争议，才想到咨询律师。上海房地产律师非常想提醒要买卖房屋的朋友们：协议一旦签字，就有法律效力，必须严格全面的履行。落笔之前切不可草率，多做研究，甚至提早委托律师陪同出售或购买房屋，避免今后可能发生的种种纠纷。否则在自己还没有意识的时候，可能已经产生了巨大的法律风险，将来可能就是财产上的巨大损失。很多朋友谈起签订协议时，总是不无懊恼地说：哎，当初就是中介催着签，都没仔细看。

    在这里，上海房地产律师总结了几点买卖过程中的一些注意点，供朋友们在签订协议前做好功课。 

1、购买二手房过程中最大的风险在哪里？

    房屋买卖涉及金额较大，钱款都是个人多年来的积蓄。付出首付款后，因为上家违约或其他情形，也可能最终拿不到房子。对买方来讲，拿不到房子，至少也要拿回首付款。风险就在此处，房东有可能将首付款挪作他用。有的人会说，钱用掉了，房子还在呢！但恰恰就有房子突然被法院查封的情况（因房东在他处还有债务），买方的债权排在法院查封之后，结果就钱房两空。所以必要的了解一下房东的情况还是很重要的，如果房东社会关系复杂，债务緾身的，建议绕道走，毕竟没有足够的利润值得你冒这么大的风险。笔者曾办理的有个案子，当事人就是抱着“无利不起早”的心态，房屋价格比市场价低10万元，在明知有风险的情况下，想着搏一搏，付了25万首付款，约定一个月后办理过户，但对方随即毁约。上海房地产律师接受咨询后，听当事人介绍，对方写了保证书，说一个月后肯定返还首付款，并加付五万元，上海房地产律师听了觉得很不靠谱，因为对方是在经营公司，根据多年的经验，上海房地产律师建议当事人赶紧起诉并同时申请财产保全，但当事人一再拖延，认为对方反正有一个公司在那里呢，不怕他跑掉。结果又过了一个月，当事人慌慌张张地来找上海房地产律师，说对方还是不还钱，并且态度强硬。最后在上海房地产律师的帮助下，官司打赢了。

    2、现在中介的居间合同里通常会有这么一条：甲、乙双方其中一方反悔，不愿以本意向书的约定签订买卖合同或无正当理由解除本合同，仍应向丙方（中介）支付相当于中介服务费金额的违约金。买卖不成，也要根据这条付中介费吗？答案是：不用。这一条款是合同法约定的格式条款，应为无效。必要时只需支付少额的居间活动劳务费即可。时间中，闵行法院曾判过一起案例，买卖双方向中介支付了一半的中介费，但大部分的判例都不支持这种做法。所谓法官的自由裁量权正体现于此。

    3、支付了定金，后来没有签订买卖合同，是否定金一定会被卖方没收？

    答案是：不是。居间合同不是买卖合同，其中约定的条款具有原则性特征。而在签订正式买卖合同过程中，很可能对交易中的一些细节无法达成一致，此时并不认为买方违约，双方合同解除时卖方应将定金返还。

为了防止将来为那些说不清楚的事发生不必要的麻烦，上海房地产律师建议在定金合同或居间合同中就将能明确的所有买卖条件约定明确。包括付款方式、过程，包括户口，包括违约金，包括户口等等。太简单太含糊其辞的合同只会让别人钻空子。

有的客户可能会说，我签合同的时候，上面写的是意向金，不是定金，不用双倍返还。但是上海房地产律师发现，有的中介公司提供的《居间买卖合同》模板上，第一二行醒目处的确是写的“交纳多少意向金”，但在合同末尾不起眼处，会有一条“双方（或三方）同意意向金转化为定金”。所以，上海房地产律师再次提醒大家，一定要仔细看清合同内容，以免以后后悔。

    4、户口问题。很多当事人咨询户口问题，但是户口问题属于行政问题，往往律师也没有好的救济办法。实践中，甚至有的房子里面不仅有上家户口，可能还有上上家的户口。很多原本愉快的房屋买卖过程，就被这最后的一个户口环节，闹得上下家不欢而散，甚至大打出手。上海房地产律师认为在合同中约定过户前上家保证迁出户口比较合理。因为迁户口也有一个过程，对卖方来说，没确定买卖之前不可能为你迁出户口；对买方来讲，在过户之间如果户口还没有迁，还可选择下一步是过户还是解约，避免了过户完无法解约的尴尬局面。户口不能强迁，但关于这方面的违约金或滞纳金还是可以得到支持的，因此这一点不防在合同里明确约定。    

5、争议解决条款问题。在《上海市房地产买卖合同》格式版本的第十三条，发生争议之后，可有两个选择，一是选择上海仲裁委员会，二选择是人民法院。很多人签合同时最不关心的就是这条，心想反正出了问题总有地方管，甚至，上海房地产律师看到很多纠纷中，此处是空白的，问起来当事人就说：没注意到，管他选哪个，当然，如果没有选择，那么必然就是法院管辖。上海房地产律师在这里要给大家仔细分析这两种解决途径的差别。简单说是这样：仲裁一次终裁，没有上诉程序，诉讼有一审、二审，耗时相对可能长；仲裁收费比法院高很多，比如100万的合同纠纷，仲裁费用要至少预交24800，而诉讼费预交13800，将来可能减半收取为6900；仲裁相对诉讼，仲裁员的自由心证的权利更大些；仲裁过程想要保全还需通过法院，不如诉讼便利。知道这些差别后，可能方便你选择。

    6、定金的界定。协议中约定定金后，即适用定金罚则，这是《担保法》所规定的，即法定原则。因此对于定金的认定亦非常严格，否则不能套用定金罚则。因此既要在合同中明确定金的数目，在出具收据时，也必须明确为“定金”，注意此处一定不要写为“订金”、“房款”、“首付款”等其他字眼。作为买方，如果当时发现卖方写错，也一定要求卖方及时更正，以免今后产生不必要的争议。同时定金合同是一种实践性合同，即只有实际交付了定金后，合同才成立，没有实际交付的，也不成为定金。  

7、之前说到二手房买卖有很多不确定的风险，包括付掉的首付款也有被侵吞的风险，像上海房地产律师在上文中提及的案例，买家的首付款就是被卖家侵吞了，因为卖家根本就不想卖房子，只是想弄一笔钱周转。那么有没有对买方购房款最保险的方法呢？有一样叫“资金监管”。就是买卖双方委托一个双方都信任的第三方机构，比如中介、银行、房地产交易中心或者律师事务所等作为资金的监管方，买方所有房款依据资金监管协议支付给这个第三方机构，卖方予以认可，待买方获得房地产权证或合同约定的条件成就时，第三方机构再将监管的钱款交付给卖方。这就保证了万一交易过程中发生差池，买方没有顺利获得产权，所付出的钱款也仍然保留在安全的地方，不会被侵吞。当然这种付款方式需要多支出一笔资金监管费，同时需要得到卖方的认可，通常在卖方不急等用的情况下可以接受。但这种方式是绝对对买方有百利而无一害的。

   8、很多买方或卖方因为不是房产专业人士，对于中介十分信任，相信中介所计算的税费金额，相信中介口头承诺能办出几成多少利率的贷款，相信……。然而现在中介参差不齐，如果碰到诚信的中介那是买卖双方的福气，而如果正相反，买卖双方至少有一方将非常受害。严重的后果可能导致买卖不成，还需要承担违约责任，还没有任何证据和依据来追究中介的法律责任。因此凡事多留一个心眼，税费问题可以亲自向房产交易中心咨询，贷款问题可以亲自向银行咨询，中介如有承诺，最好能形成书面文字备查。              

    9、明确房屋信息及权属状况。在签订居间合同，支付定金前，就应该到交易中心查询一下房屋权属及信息。这个带好身份证，在房产交易中心报上房屋的详细地址就可以查询了。上面有房屋产权人，房屋建筑面积，类型和结构，一般还都有竣工年限，土地使用权期限，房屋有无抵押、有无查封的信息等，每查一项收费5元。因为居间合同里通常都会有这样的条款：房屋状况以产权登记为准，买方签署协议时已了解房屋状况等。先亲自查询房屋信息可以避免在不完全了解房屋状况的情况下签署居间合同、支付定金，而当真正了解房屋情况时却不能再反悔。

    同样的，除了登记的房屋信息外，还有一些房屋周边状况，比如有些人可能比较介意的高压线、信号塔、垃圾处理站等等，都要实地考察再做决定。签署协议后再因为这些情况要求解约，没有法律依据，会视为违约。比如，嘉定某区的一位客户，签过合同之后，发现房屋紧挨着垃圾处理站，要求解约，当然，此种解约理由是不充分的，如果硬性解约，只能承担违约责任。

十、关于合同违约的处理。上海市房地产买卖合同的标准版本中主要有三个选择：一种是由违约方支付滞纳金，合同继续履行；另一种是给予违约方一定的宽限期，超过宽限期后，守约方可单方通知解除合同，违约金支付20%的违约金；第三种是由双方另行选择的处理方式。这里要注意的是合同解除权只有守约方才能行使，违约方不能主张解除合同，除非守约方同意。同时合同解除不是随意的，必须要有合同依据或法律依据。如果选择上述第一种处理方式，则无论守约方或违约方，都不能解除合同，因为没有合同依据，除非法律有特别规定。很多人对此颇有误解。

十一、居间合同往往是由产权人中的一人签订，或者产权人同住的近亲属签订，而且卖家并不会提供产证其他人的授权委托书，那么，这样的协议有法律效力吗？很多当事人认为：居间合同上只有夫妻一个人的签名，另一半没有签名，可是卖掉的房子产证上是有夫妻两个人的名字，所以签的居间合同无效。在这里，上海房地产律师跟大家详细解释：居间合同签订并支付定金后，签订协议的买卖双方形成了定金合同关系，而不是买卖关系。收取定金的人只是保证将来房屋产权人能按居间合同的约定前来签订买卖合同，因此签署居间合同的人是否是产权人，并不影响定金合同的效力。如果签署协议的人最终未能保证所有房屋产权人前来签署买卖合同，即为违约，依据法律应双倍返还定金。同样对于买方来说，也必须遵守此居间合同，不能以签署协议的人不是产权人本人而毁约，除非有确切证据表明产权人不同意出售房屋。

上海最好的房地产律师 专业处理各类商品房买卖纠纷、二手房买卖纠纷、公房纠纷、离婚房产纠纷、土地使用权纠纷、建筑工程纠纷等咨询请拨：18621170175，专业网站（上海建筑房地产律师网）：http://www.shfadun.com/