4月楼市成交反常低迷，开发商降价压力增大

    昨天国家统计局公布了4月宏观经济数据,我们对于房地产数据进行了专题研究,从该报告中摘出部分内容,与大家共享.

1-4月，全国商品房销售面积24898万平方米，比去年同期增长6.3%，增幅较1-3月大幅回落8.6个百分点，同比增幅较去年同期大幅下降26.5个百分点。其中，住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长4.4%，商业营业用房增长7.7%。商品房销售额14078亿元，同比增长13.3%。其中，住宅销售额增长11.0%，办公楼和商业营业用房分别增长23.8%和26.6%。

    接下来，受市场低迷的影响，估计商品住宅成交量增幅很难明显扩大，但由于部分产权式保障房的成交量将明显增长，预期今年全年全国商品住宅成交量仍呈小幅正增长。换算可知，1-4月全国商品房成交均价同比上涨6.6%（其中住宅为4.9%），较去年7.5%的全年涨幅有所下降，调控政策效果初显。非住宅成交价格涨幅较大，办公楼和商业营业用房分别上涨18.6%和24.7%，反映出在住宅价格受到抑制的同时，商办类物业的价格呈快速上涨之势。

图 6   2008年以来我国商品房年初累计销售面积同比走势

  数据来源：国家统计局

    4月份，全国商品房销售面积7255万平方米，较1-3月份大幅下降23.6%，比去年同期下降9.8%。一般的市场规律，春季成交量有所反弹，尤其4月份会比3月份更高些，今年表现反常，说明多数开发商仍未采取明显的促销行动，而购房者也未摆脱观望情绪，同时限购、限贷、房贷紧缩等政策，确实限制了部分购房需求。我们认为，这种成交萎缩、价格僵持的局面难以持久，预期未来几个月开发商将增加推盘量和加大促销力度，预期三季度成交量将有所上升。

图 7  2009年以来我国月度商品房销售面积

数据来源：国家统计局

1-4月，全国房地产开发企业本年资金来源25362亿元，同比增长17.4%，增幅比1-3月下降 1.2个百分点，较去年同期大幅下降42.5个百分点，本年资金来源同比增速在上月小幅回升后，再次转入下行通道。预期随着融资环境的继续恶化，这一指标将继续下行，估计增幅最低值将达10%左右。在资金链持续紧缩的压力下，未来几个月进行促销的房企会越来越多。

图 8  2008年以来我国年初累计房地产开发企业本年资金来源同比增幅走势 

  数据来源：国家统计局 

     从月度情况来看，4月份房地产开发企业资金来源为6094亿元，比3月份下降14.1%。一方面，说明资金面继续趋紧；另一方面，可能有季节性原因，过去两年亦如此，1-2月、3月、4月呈递减规律。