房价“拐点”步步逼近

前段时间，北京等城市公布了3月住宅价格，尤其是北京房价下跌近26.7%，引起多方的争论和质疑。今天，国家统计局也公布了3月份全国70个大中城市房价数据，与各城市公布的成交均价不同，统计局的是房价指数。

数据表明，3月70个城市中，新建商品住宅环比价格下降的有12个城市，持平的有8个，上涨的有50个。与2月份相比，3月份环比价格下降的城市个数增加了4个，价格上涨的城市减少了6个，环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。由此可见，调控效果正在显现，毕竟下跌的城市越来越多。

不妨看下价格下跌的12个城市是哪些：杭州、海口、安庆、郑州、包头、兰州、吉林、宁波、秦皇岛、平顶山、赣州、岳阳。显而易见，多属二三线城市。不过，值得关注的是，除岳阳市以外，2月和3月环比价格出现下降的城市均不相同。可能有两个原因，一是2-3月部分城市房价处于波动中，暂时还未形成持续下跌格局；二是新近调整过的房价统计方式还不够完善，不能很好的反映同质楼住宅的价格变化，而更多的受到成交结构变化影响（即低档房源成交比重大时就会拉低价格），房价指数的权重等参数设置还须进一步优化。

光看单个城市房价变化，很难把握全局走势。遗撼的是，今年初房价统计方式改革之后，不再统计和公布70个城市的整体房价指数了。笔者经过算术平均后，可大致得出一个数据。3月，70个大中城市新建商品住宅价格环比2月上涨了0.29%，增幅比2月回落了0.17个百分点。

由此可见，70个大中城市新建商品住宅价格整体仍呈上升态势，但上涨幅度持续缩小。预计快则4月，最可能是5月，最迟不会超过6月，70个大中城市新建商品住宅价格将出现首次下跌，也即“房价拐点”。之后，估计将出现半年左右的持续下跌。

从区域分析，3月份，二线城市新建住宅价格涨幅最大，为0.35%；一线城市涨幅最小，为0.13%；三线城市涨幅为0.25%。尤其是得关注的是，3月份，一线城市房价涨幅回落的幅度最大，说明作为政策重点调控的地区，效果显现的也更快些。

从户型分析，3月份相比2月份，90m2以下、90-144m2、144m2以上户型的新建商品住宅价格，分别环比上涨0.39%、0.34%和0.15%。小户型价格上涨幅度明显大于大户型，投资投机性需求多数被挤出市场，而刚性需求者主要购买的中小户型相对略为乐观。从1-3月变化来看，中小户型价格涨幅持续回落，而大户型则基本保持较小涨幅不变。由此反映出，中低档住宅价格波动明显，而高档房价格波动较小的市场特征。

综上所述，基本上可以得出一个结论：调控房价的效果正在显现，只要坚定不移的将政策落实到位，下半年即能收到明显成效。然而，正如4月13日温家宝总理在国务院常务会议上所言：“当前市场仍处于相持阶段，普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距，特别是有的城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变，有的地方落实中央调控政策的措施也不够有力，总的调控效果还有待巩固和加强。”

确实存在这种现象：部分地方政府不愿卖力的落实中央政策。比如在限购、房价控制目标等方面。4月以来，国务院派出八路督查团，奔赴16个省市调研地方政府落实中央政策的情况。调研之后，不排除还会有督促地方政府的新的举措，部分城市也可能会调整房价控制目标。也只有这样，才能迫使房价朝合理回归的方向发展，否则，极有可能功亏一篑。但另一方面，也不宜对于市场再追加更严厉的调控政策，否则一旦调控过头，也会有后遗症。