房价调控在纠结中前进

房价调控出效果啦！昨天关于北京楼市的一则新闻，传达出这样的意思。今年3月，北京市商品住房成交均价环比2月下降了26.7%，同比去年3月下降了10.9%，这是自2009年9月份以来新建商品住房成交均价首次同比下降。

成交价格出现环比和同比下滑，不是没有可能，主要原因不是楼盘降价，而是高档盘成交量减少，从而拉低了均价。不过，让笔者疑惑的是，北京3月新建商品住房日均成交套数，居然比含有春节因素的2月减少了41.5%！有点违反市场常理。

从全国市场来看，上周中国房地产指数系统百城价格指数显示，3月全国100个城市住宅平均价格为8738元每平方米，较上月上涨0.59%，其中82个城市价格环比上涨，2个城市与上月持平，16个城市环比下跌。由此反映出，3月全国房价总体是上涨的，而北京的明显下跌，即便是真实成交数据，也具有一定的偶然性和局限性。

另外，从开发企业的业绩角度观察，房价变化情况与北京数据却相悖。根据上市公司一季度公报，万科、保利、复地、富力等十大开发商今年一季销售业绩不错，八成企业的销售额同比去年一季度增长15%。

尤其值得关注的是，七成开发商的成交均价逆势上涨，其中5家开发商涨幅超过15%。若以大部分城市制定的今年房价控制目标10%-15%来衡量，至少是第一季度整体已经超标了。当然，现在还不能仅以一季度的数据下论断。1月26日新的调控政策才出台，整个1月份楼市成交活跃，成交量在一季度总成交量中占有较大比重。

今年二三四季度，房价到底会不会跌，调控能否达到预期效果？这是一个谜团，恐怕要到年底，回过头来算算帐，才能真正揭开谜底。从宏观经济看，一季度经济增速有所下滑，在紧缩政策影响下，预计今年下半年还会继续下滑，届时稳定经济增长将可能成为国家的头等大事。而当前，政策重点是抑制通货膨胀。一旦保增长压力增大，则国家可能在调控房地产方面出现犹豫。

从资金面观察，流动性过于充裕。2008-2009年，国家为了刺激经济增长，发行了巨量货币和信贷。直到2010年底，流动性都未退潮，比如广义货币供应量达73万亿元，超过美国的60多万亿人民币，而中国GDP却只有美三分之一。流动性泛滥的后果，不是CPI涨，就是资产价涨，或者一起涨。当前CPI增幅保持在5%左右，而连续加息四次后，一年期定期存款利率还只有3.25%，存款负利率，无论是企业，还是老百姓，都不愿将钱存在银行，总归要找投资方向。这也是当前抑制住宅投资需求难度大的一个原因。

从地方政府立场分析，既要落实中央调控政策，又要发展经济和社会，难免遇到一些矛盾。众所周知，土地出让金和房地产税收在地方财政收入中所占比重很高，如果房地产市场过度低迷，则地方财入收入可能大幅减少。这也并全是地方的错，中央和地方的分税制原本就存在不利于地方的制度设计。另外，银监会近日发文，进一步收紧平台贷（地方融资的重要平台），要求所有银行对平台贷客户实行“名单制”管理，信贷审批权统一上收总行。

就房地产业而言，当前地方政府既要调控房价，又要推进保障房建设，且二者皆被列为约谈和问责的范畴。今年全国要新开工1000万套保障房，大部分财政投资都须地方拿钱，那么当前地方政府面临的尴尬的是：大力调控房价，则楼市低迷，继而收入下降，保障房资金或许会捉襟见肘。

这才叫纠结。不过，这也正是考验地方政府的执政能力的机会。值得关注的是，

近日上海市召开第二季度工作会议，韩正市长强调：要坚决贯彻中央要求，落实市委、市政府具体部署，坚定不移控制房价，全力以赴认真抓好房价调控和加快保障性住房建设。这项工作必须取信于民，今年要向全市人民交出一张满意的答卷。迎难而上，将成为包括上海在内的部分城市的必然选择。希望会有一个好的结局。