今年房价控制目标10%怎么样?

近日，国家统计局公布了最新的全国房价情况。数据显示：2月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有8个，比1月份增加了5个。虽然大部分城市的房价仍在上涨，但毕竟数目正在减少，涨幅正在回落。

另外，还有一个因素值得关注。目前全国已有54个城市的房价统计，采用了网签数据，而网签数据具有一定的滞后性，比如部分买家1月份就已在售楼盘签了合同，但网签却延至2月。而国八条是1月26日出台的，在其出台之前房地产市场成交比较活跃，尚未反应出国八条的效力。按此逻辑，则3月份房价环比下跌的城市数量将大增，因为2月份很多楼盘价格已上涨乏力，甚至开始促销了。

笔者对房价变化做了进一步研究，发现两个有趣的现象。第一个现象是，大城市房价涨幅大于小城市。经过大致测算，2月份一线城市新建住宅价格涨幅最大，为0.8%；二线城市涨幅为0.47%；三线城市涨幅最小，为0.42%。这说明在楼市调控之下，一线城市的房价表现仍然略强于二三线城市。比如，环比价格下降的8个城市，包括太原、长春、哈尔滨、青岛、南宁、银川、岳阳、南充、无锡，皆属二三线城市，且分布于东、中、西部，并无明显规律。

第二个现象是，小户型价格涨幅大于大户型。2月份相比1月份，70个大中城市90m2以下小户型的新建商品住宅价格上涨了0.66%，90-144m2户型上涨了0.52%，144m2以上的大户型上涨了0.1%。在限购、限贷等政策的调控下，投资投机性需求多数民已被挤出市场，而刚性需求者主要购买的中小户型较为乐观，改善性需求集中的中大户型的情况介于二者之间。

总体而言，新一轮房地产调控的效果正在显现，2月份的房价涨幅有所回落。随着春天的到来，以及开发商资金链的趋于紧张，开盘量将会显著增加，为了吸引购房者，多数新开楼盘都会推出一定幅度的优惠。在这种情况下，4月份，房价下跌城市数量，将会超过上涨城市数量，届时房价将出现由涨转跌的“拐点”。

所以，我对今年国家调控房价的前景，持乐观态度。当然，部分民众若抱着房价大跌三至五成的愿望，那一定会失望的。一定要搞清楚：政府调控房价的目的，是抑制它大涨，类似2007和2009年那样的飙升，而并非一定要使房价大跌多少。当然，就短期而言，对于少数房价偏高的城市，只有出现一定幅度的下跌，比如10-15%左右，才会达到相对理想的效果。

而从中长期来看，国家对于房价水平是有所界定的。国八条要求：“各地要切实将房价控制在合理水平，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”

说的很明白，与GDP和居民收入增速相适应，意味着房价增幅与前者相协调就行；与居民住房支付能力相适应，这一标准难以清楚界定，实际上这是所谓的“房价收入比”（一套房子的总价除以一个家庭年收入）的概念。据笔者的研究，当前全国房价收入比保持在6-7倍比较合适，2010年为7.7倍，略偏高。具体到各城市，情况比较复杂，一般而言，一线城市比二线城市，东部地区比西部地区，会高出一些。

值得关注的是，现在已是3月下旬，估计近期各地会陆续公布今年的新建住房价格控制目标。当前已有几个城市明确了控制目标，贵阳界定为“新建住房价格增幅不高于去年全国平均值”；银川明确为：“房价上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内，同比增幅低于10%”。这似乎预示着，中西部省会城市倾向于控制增幅10%。

那么，东部地区呢？佛山市成为广东首个公布房价控制目标城市，提出房价控制目标不高于年度GDP增幅，根据佛山“两会”政府工作报告，GDP预计增长12%。近日有媒体报道：广州房价调控目标初步明确为10%-15%。依笔者看法，近几年中西部地区房价涨幅较小，所以10%的控制线还算合理；而部分东部大城市今年的房价涨幅控制线，应比中西部低一些，比如5-10%之间。毕竟，今年是中央着力稳定房价的特殊年份，将房价上涨的节奏控制的慢点、步子小点，有利于调控大局。