中国楼市大泡沫未到，哪来的崩盘？

自新“国八条”出台以来，市场上弥漫着浓重的悲观气氛。短时间看空市场，是理性选择，但若就此对于中国楼市失去信心，未免过于悲观了。从中长期来看，影响房地产业发展的根本性因素并没发生大的变化，中国房地产业的好日子还没到头。

得益于1998年房改，2000-2010年中国楼市经历了所谓的“黄金十年”。但市场不可能一直上冲，不可能没有低迷和调整，目前就正处于调整周期。如果没有2008年底的救市，可能现在已走出“V”形或“U”形调整了，但是当时市场被强行拉起，于是就变成了“W”形调整。当前处于二次回落阶段，预计今年第三季度前后会基本触底，之后是筑底，明年可能步入复苏进程，之后至少还有十年的偏快发展期，也可称为“白银十年”。我们现在处于中场休息期，上半场已过，下半场还没有开始。

不妨以中国台湾为例分析一下其楼市演变史。中国台湾是以前的“亚洲四小龙”，经济起飞比大陆要早，而且两岸的历史文化比较相近，是一个很好的参照对象。上世纪60年代末，中国台湾经济起飞后，曾经出现了一个二十年左右的繁荣期。伴随着经济高增长，房价出现过三次大幅上涨，1972-1973年第一次大涨，涨幅超过20%，调整的时候是微调，跌幅不到5%；1979-1980年第二次大涨，还是20%多；之后又下调，然后又开始大涨，问题是第三次涨得太凶了，1988年中国台湾的涨幅已超过了90%，与此同时，经济已经由高增长转到一个平稳增长阶段了，经济不支持房价涨幅这么大。1990年房价泡沫破裂，其后，很多年房价徘徊下跌。

最近很多人都在预言中国楼市泡沫将破灭，市场将崩盘，除了一直唱空的谢国忠外，茅于轼这样的经济学权威近期也如此认为。我认为，当前的情况不是1988-1989年的中国台湾，也不是当年的日本，我们更像是1979-1980年的中国台湾，房价涨幅大些，但依然由GDP和人均收入的较快增长支撑。去年中国GDP增幅高达10.3%,今年也不会低于9%，在这种情况下，房价即便调整也是小跌，尚未到崩盘的时候。不过，由于中国人投资房产的强烈爱好还将持续，未来8-15年后，中国楼市极有可能爆发一次房价快速增长，然后像中国台湾和日本一样，泡沫破灭，届时连政府都救不了，只能任其破灭。

从人均住房面积分析，当前我国城镇居民人均住宅面积是30平方米，预期到2015年会达到35平方米，当初国家规划的小康水平就是人均35平方米。然而，即便满足了小康生活的需要，住宅需求还是会增长的，估计会增加到人均40平方米后，才会慢慢地触底饱和。日本人均住房面积现在是40多平方米（由使用面积换成建筑面积），美国人均住房面积是60多平方米。到人均住房面积饱和阶段的时候，发达国家城镇家庭的人均套数会达到1.1套，而我国当前是接近1套，由1套增长到1.1套大约需要20年左右的时间。现阶段，我国正大力兴建保障住房，未来五年预计新建3600万套保障房，这将会缩短人均住房达到户均1.1套的时间。

总而言之，我国住宅需求规模巨大，未来10-20年依然需要加大住宅开发和供应力度。区别在于结构变化，前十年以商品住宅为绝对主导，而未来保障房所占比重将显著提高。