2011年全国楼市“量升价稳”

中国房地产业闹哄哄的一年终于过去了，在房价仍然上涨，房地产调控态度依然强悍，2011年房地产政策和市场又将何从？在此，简要析之。

首先，回顾一下2010年行业情况。从政策面来看，2010年是我国房地产调控史上堪称最严厉的一年，从年头调控到年尾，中间历经三波紧缩措施，第一波为以“国十一条”为代表的紧缩型调控，第二波为以“国十条”为代表的打压型调控，第三波为以“9.29”新政为代表的管制型调控，限贷限购等行政干预力度很大。

从市场面来看，房地产调控收到一定的成效。主要表现在成交量和房价增幅回落。

今年全国新建商品房成交量可能比去年增长10%左右，虽然仍然保持增长态势，但相比2009年42%的迅猛上涨，增幅明显回落。从房价来看，自4月70个大中城市房价同比涨幅达12.8%，创近十几年以新高以来，涨幅持续回落，11月已降至7.7%；房价环比涨幅得到控制，4月调控之后多数月份维持在0%-0.3%之间，远小于2009年月1%左右的涨幅。从商品房成交价格看，全年上涨7%左右，远低于去年的24%。

从行业其它层面来看，表现参次不齐、冷热不均。其一，代表行业总体“体温”的全国房地产开发景气指数自今年3月触顶后，至今持续回落，但仍在景气区间。其二，2010年全国房地产开发同比增长预计36%左右，远远高于2009年的16%，而且明显高于全社会固定资产投资增速，有力拉动经济增长。其三，2010年全国房地产开发企业完成土地购置面积同比增长预期30%左右，而2009年却是减少了19%。其四，2010全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅预计为40%左右，远超大规模009年的12.5%。其五，2010年全国房地产开发企业本年资金增长预计30%左右，较2009年的44%显著回落。

那么，2011年形势又将若何？从宏观经济背景分析，2011年美欧经济处于缓慢复苏过程中，美日货币政策依旧保持超级宽松，新兴经济体受经济增长和通胀影响，纷纷步入加息通道。我国经济基本稳定，明年将实行实施积极的财政政策和稳健的货币政策，把稳定价格总水平放在更加突出的位置。显而易见，我国货币政策正在收紧，为了抑制不断高企通胀和资产价格上涨，明年的货币供应和信贷投放的格局将比今年有所紧缩。整体而言，这对房地产业构成利空影响。

2011年，房地产政策趋于进一步紧缩，官方表态显露无遗。12月26日以来，温家宝总理、李克强副总理、姜伟新部长等不约而同的强调：一方面，继续坚定不移地加强房地产市场调控，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨；另一方面，更大规模地推进保障性安居工程建设，2011年将新开工保障房1000万套，几乎是今年590万套的两倍，其中重点发展公共租赁住房。可以说对于住房保障和调控市场是“两手抓，两手都要硬”。

随着保障性住房建设和供应规模的快速增加，未来将不仅使广大中低收入家庭受益，而且还将使很多暂时购房有因难的“夹心层”享受到公共租赁房政策。这是一件利国利民的好事，将分流中低端商品住宅的市场需求，改变市场预期，有利于稳定房价。

大家更关注的是调控市场措施会否加码。笔者认为2011年主要还是督促地方政府将“国十条”和“9.29新政”真正落实到位，为此，住建部、国土部、监察部等将会加大对地方政府约谈、问责的力度；同时还将加大对于违规违法企业的查处力度，比如对于囤地者将依规没收土地并限制企业新购地。另外，房产税试点肯定会迈出第一步，上海和重庆有望首批试点；若房价继续上涨，则实行限购的城市还将继续增多；其它如房地产贷款、限制外资、土地管理（招拍挂）等领域的政策也存在进一步升级的可能性。

从需求上观察，有两大因素不容忽视。一是，至少是2011年上半年，通胀还会维持高位，存款负利率的现象难以逆转，这会导致以保值为目的购房需求持续释放。二是，2011年人民币美元预计还将升值5%左右，2010年6月二次汇改之后，随着人民币升值，已有相当规模的游资进入中国，2011年这一趋势不会改变，其中部分游资将会进入房地产市场。外部和内部的两种投资需求，将使2011年全国商品房成交量不会出现明显下滑。

从供应上分析，随着2010年开发企业土地购置面积和商品房新开工面积的大幅增加，2011年全国商品房供应量将会明显放量，这将成为防止房价过快上涨的最大因素。同时，随着供应量的大增，成交量也会有所增加，再考虑到上述需求因素，则预计全年商品房成交量还将比2010年小幅增长。

从开发商资金面看，2011年企业融资环境依然比较差，资金来源增幅还将继续下滑，必然会回落到近十年平均增幅——25%以下。也就是说，2011年开发商将变得“差钱”，部分企业将被迫进行降价促销，有助于房价适当回调。从整体上分析价格，则2011年全国房价将维持高位振荡态势，明显下跌的可能性基本没有，但显著上涨同样难上加难。