从供需说楼市走向

2011-01-07 22:01:31

2010年，虽针对土地市场的宏观调控始终不绝，但其热度并未出现完全冷却的迹象。去年12月初，多个未完成年度出让计划的城市，开始大规模集中推地，从而推升土地市场热度频升。

近日，《北京晨报》以“中国楼市走向平民时代”为题刊文，文中称“住建部2011年新增1000万套保障性住房计划，国土资源部再曝光土地违法，2010年年末有关部门的这些表态和举措传达了中央政府对房地产调控的坚强决心。中国楼市已经开始从野蛮生长走向注重普通人福祉的平民时代。”

楼市，真的开始走向“平民时代”了吗？又何为“楼市平民时代”？

笔者认为，楼市的“平民时代”应是房价回归“合理”。虽然影响（非是决定）房价的因素很多（如城市化、加息、通胀等），但主要因素是市场和成本。而市场因素主要是“土地供应”和“住房需求”（也可将其合而为一，即“供求关系”）。就当前“非购房者楼市”而言，这两大因素很是重要。

首先，谈一下土地供应与楼市。

业界专家、学者常说，要解决房价问题，就需增加土地供应。也有看法认为，房价上涨与土地的供应无关。众所周之，城市土地最终来源于农村，但18亿亩耕地红线不能动。这种土地的稀缺，在一定程度上也造成了土地供应紧张。而土地供应结构的不合理，也使得原本不具备购房能力（或购房能力不足）的购房者，被强迫进入商品房市场。政府是在以人民赋予其的权力，规划分配属于人民的土地，来进行房产开发建设，并获得利益（土地出让金）。这就需要政府用更大的智慧，解决与土地供应相伴的规划问题。在相同土地供给情况下，不同的城建规划会有不同的房屋供给（但这一点常常被忽视）。对此，国土部也提出了“要求地方各级国土资源主管部门要高度重视，切实增强责任感和敏锐性，密切关注当前土地市场动向，抓紧采取有力措施，控制住房用地供应总量，把握供地节奏和时序，优化供地结构，调整供地方式”。

土地供应问题，在历次楼市调控中都有强调。据国土部发布的信息，2010年1～11月全国住宅用地供应9.56万公顷（计划指标为18.5万公顷），其中保障性住房（含经济适用房）用地供应1.34万公顷（计划供应2.45万公顷）。而北京2010年全年住宅用地供应计划为2500公顷，其中政策性住房用地1250公顷（廉租住房、公共租赁房用地50公顷，经济适用房用地200公顷，限价商品房及定向安置房用地1000公顷），商品房用地1250公顷。

从以上数据不难看出，保障房（含经济适用房）土地的供应总量，难以“保障”保障房的建设需要（暂且不说保障房完工有多少）。这不得不让人对今年明确提出的要建设1000万套保障房任务，打上一个大大的问号。而对于地方政府没有完成供地计划，是否应该问责，又有谁被问责？这或许是确保今年土地供应的关键问题。

2010年末，《人民日报》刊发的题为《“土地财政”难持续“以地生财”害处多》文中，指出“土地财政”是不可持续的，一个城市的建设用地总量是有限的，一旦卖完，后续的财政开支就得不到保证。据国家统计局数据显示2010 年1～11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%，土地购置费8931亿元，增长77.9%。而据北京土地整理储备中心成交信息统计，2010年北京共成交各类用地276宗，成交总额达1639.4亿元（同比上涨76.6%），为全国第一。从根本上说，土地供应与土地财政也是密不可分、息息相关。换言之，土地财政从某种程度上制约着土地供应，解决好地方政府卖地财政问题，也是优化土地供应结构和抑制地王诞生的保障。另外，去年底国土部曝光的住宅闲置土地中，最长的闲置17年。国土部官员虽强调“对于闲置地块的处理，必须依照闲置一年以上不满两年的征收闲置费，闲置两年以上坚决收回的标准。”但最终的实际效果如何，还有待静观。政府增加的土地供应是要建房，而非是囤积。对于目前稀缺的土地资源而言，有效的土地供应是保障有效的住房供应的关键。同时，也是调控供需平衡的关键。

笔者认为：房价的上涨不可能与土地供应无关系，土地供应是影响房价的起始端因素。毋庸置疑，土地供应是由政府垄断的（卖家只有政府一个），房子的数量是政府控制的。当房子数量无法满足市场需求是，房价自然会不断上涨。诚然，房价绝非会因房子多了就降，房子少了房价就上涨之简单。换言之，就目前楼市情况而言，仅用传统的供求关系理论是无法完全解释。从理论上讲，供求关系的平衡状态可以稳定房价，但绝对的供求关系平衡则难以达到。这由于住房供求不同于一般消费品，其平衡供求关系更为复杂。而谈到“供需平衡关系”，必涉及到“住房需求”问题。

其次，说一下住房需求与楼市。

前文提到，“土地供应”是影响房价的起始端因素。作为影响房价的另一端因素，就是“住房需求”。但对于内地楼市的“住房需求到底有多大”这个问题，迄今还没有一个国家权威机构，给出足以让人信服的答案。

一般而言，伴随着社会经济总体呈现稳步高速发展态势，城市化水平将会逐步提高，城市规模的扩大和城镇人口的增加，也就使楼市中的住房需求得以持续的增加。而事实表明，城市的土地最终来源于农村（但国家坚守18亿亩耕地红线不可破），在大量农业用地转化为城市建设用地的同时，也伴随着城市化进程的加快。每年也会有5000万左右人口向城市转移，并使住房需求无限扩大，而GDP也以年均两位数字的持续增长。就此，蔡鸿岩先生认为“城市住房需求＝13亿人口譍DP，如何在城市人口快速增量控制上能够采取手段，是房价不被推高的保证。”而中国目前的城市化水平只有46%左右，如城市化水平提高到70%，则城市人口要增加4亿左右。而由于人口增加、土地有限，长远来看房价还将上升。或可说，中国城市住房问题实质上应归结为城市化的问题。而从某种层面上说，中国内地的住房需求与国民经济波动，也呈正相关关系。即当经济处于扩张阶段，需求则上升，反之则下降。换言之，经济波动加剧了“买涨不买跌”的现象。

目前，被延期的行政手段干预的“限购令”，既是意在通过抑制“住房需求”给楼市降温。但“限购令”却难阻楼市上行态势，成交量走高、企业销售破千亿元、房价高位运行……这无一不是在回应“限购令”难限楼市中的“需求”。楼市中的“需求”，有“住房需求”、“投资需求”和“保值需求”等。

笔者认为：影响楼市的应是有效地“住房需求”，而住房的边际需求则是影响房价的关键因素。所谓的有效地“住房需求”，即是住房的基本需求（或称“刚性需求”）。同时，也是“量”和“质”的需求。随着收入和生活水平的提高，人们对于生活必需品——房子的要求，必是越来越高。房子，也不再是仅维持起码尊严和生存发展的需要，而会有更高追求。故，在住房供求总量不变的情况下，房价呈逐渐上涨趋势。同时，随着交通、配套、环境等因素的改变与完善，使得住房的边际需求加大。换言之，良好的宜居性将使大量新近购房者的进入。这无疑，也将对该地区的楼市（地价、房价、房租）形成甚远的影响。

综上所述，“平民时代”意味着：以民生角度优化土地供应结构，使保障性住房用地为主。同时，保障有效的住房需求，使自住购房者（包括改善性住房）能以“合理价位”购房。因此，楼市真正走向属于购房者的“平民时代”还尚需时日。

最后，浅析一下“房地产泡沫”

“房地产泡沫”一直是业界热议的话题。中国的房地产是否存在泡沫？如果存在泡沫，又有多大？又是否会破灭？

在去年12月8日中国社科院发布的《2011住房绿皮书》中认为，我国普通商品住房平均房价泡沫为29.5%，其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上，11个城市泡沫成分占实际价格比例在30～50%之间，8个城市泡沫成分占实际价格比例在10～30%，9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。

通常来说，房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房价与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。而判断房地产泡沫的标准，一般是采用“房价收入比”（“房价收入比”是指住房平均价格与家庭年平均收入的比值，用来衡量消费者对于房产的实际购买能力）。但因中国目前尚无严格的个人收入统计（更多的是工薪为主的工资收入统计），故“房价收入比”这一概念，在业界正备受“争议”。

购房者的购买力，主要取决于其收入水平与房价水平的关系（房价收入比在3～6为宜）。而仅用“房价收入比”一个指标，也很难说其低了，人们就都会买房。诚然，在房子不仅仅是给住的（房子的第一属性是居住）前提下，人们对房子的投资热情和保值预期（土地的稀缺性）与日俱增。这无疑是房地产泡沫产生的直接诱因。加之金融机构过度放贷的助燃，进一步加剧了房地产泡沫的增大。

客观而言，目前有些地区的房价的确高得离谱，过高的房价无疑预示着房地产存在泡沫。而经济过热，尤其是一味追求GDP也必然导致出现泡沫。房地产泡沫，不仅剥夺了普通购房者的权利，也加速了官场腐败。虽然，房地产泡沫准确数据难以判断（“绿皮书”中也说，由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，估计的房价泡沫指数有被夸大或缩小的可能），但房地产泡沫却是真实存在的。

对于房地产泡沫的破灭，经济学家茅于轼先生在2010年12月某论坛上就称“今明年迟早会破灭”。众所周之，凡是泡沫都有破灭时，只是时间迟早不同。也会因应对方式的不同，造成的后果也所不同。然而，泡沫的破裂是不会提前有所通知的。所以，如何应对破灭后的影响，现在正是研究开始进行时。