未来两年稳定房价力度不减

26日上午，国务院总理温家宝走进中央人民广播电台中国之声直播间，参与《重返灾区——中国之声温暖行动》节目。在节目中，温总理再次重申稳定房价的决心和承诺不变。在今年经历三波房地产调控之后，在房价依然保持上涨的形势之下，温总理的表态对于明后年房地产政策和市场走势而言，显得相当重要。

首先，中央稳定房价决心大、信心足。对调控房价效果不好这一敏感问题，总理一点都没回避，坦诚地表示：“今年采取十条措施和五条措施，现在看落实得还不够好，我在去年访谈当中曾经向广大群众承诺过，在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。”由此可见，本届政府任期内（还剩两年），稳定房价依然是房地产调控的第一目标，政府还会继续加大力度。总理的这一态度没变，而且再次表明信心：房价会回到合理的价位——表明总理认为当前部分城市房价偏高甚至是过高，应该回落一些。

其次，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价。一方面，加大保障性住房的建设力度，今年保障性住房开工580万套，明年将开工1000万套，包括公租房、廉租房和棚户区改造。1000万套的规模，将显著超过明年市场化商品住宅（剔除经适房等）的年均销售量，这一力度非常之大。这将会分流部分中低端普通商品住宅的市场需求，很多城市的中低收入家庭，以及中等收入的夹心层群体，都将有资格享受到住房保障，从而有助于稳定房价。

另一方面，继续抑制投机。“主要是利用信贷的杠杆，并且加强对土地的管理，土地要首先保障保障性用房，对于投机的土地使用我们要严加管理。” 众所周知，去年以来部分城市房价过快增长，主要与投资投机性需求旺盛有关，今年以来限贷、限购等严厉措施，矛头也是直指这类需求的。从总理发言中可知，明年房地产信贷依然呈紧缩态势，土地供应优先满足保障房。不过我们也有点担心，今年年初国土部规划全年将供应18.5万公顷居住用地，而1-11月只完成了不足10万公顷，在居住用地供应规模有限情况下，优先供应保障房，也就意味着非普通商品住宅土地供应偏紧，会否影响未来价格稳定呢？另外，总理聊天中很多领域都没提到，比如税收（尤其是房产税）的问题、外资涌入的问题。

再次，大致明确了市场和政府的边界。针对“房价总理说了不算，总经理说了算”的问题，温总理表示：房价来讲有政府应该管理的部分，有市场应该管理的部分，总理应该管的主要是保障性住房，解决的主要是中低收入者的问题。这一观点非常合理和精准，可以近似地翻译为：市场管理商品房（或中高档商品房）价格，政府管理保障房价格（售价和租价）。中央不会强行限制商品房价格，继续发挥市场配置资源的优势作用。实际上，本月的中央经济工作会议公报中首次提到：逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。当前，我国住房保障体系尚不完善，保障面偏小，只有随着保障规模效应显现，也即补上“保障短板”后，中央才会放松对房价的调控力度，才有可能形成保障和市场“两条腿”协调前行的良性格局。

最后，健全住房租赁制度很重要。总理说：“住有其居但并不意味着每个人都有自己的住房，有些刚毕业的学生、有些农民工都可以采取先租房的办法来解决住房的问题”。从发达国家经验看，相当部分的民众是买不起房的，应该通过租赁解决居住问题，现阶段我国的特殊国情导致了民众“有条件买房，没条件创造条件也要买房”的非理性现状。其实，这个道理国人基本上都明白，但问题的关键是，中国近十年的实践表明，持有房产才能大幅增加所谓的“财产性收入”，否则资产不仅不会升值，反倒有可能在高通胀的情况下出现贬值。另外，“租价要合理、条件要完备，使他们住得能够感到方便。”这一点很重要，国家大兴公租房的目的即如此，12月住建部出台《商品房屋租赁管理办法》，也是意欲完善租赁市场。

总而言之，温总理的此番表态，传递出中央调控房价，希望房价保持在合理水平的强大决心。抓保障、稳房价、抑投机、促租赁，依然是今后两年房地产调控的主旋律。对此，地方政府、开发企业、购房者，以及其他相关群体，都应有足够清醒的认识，并采取合理的行动。